Marché immobilier de la région de la baie de San Francisco : Prix et tendances

Cette page a été mise à jour afin de refléter les tendances les plus récentes dans le domaine de la santé publique. Marché immobilier de la baie de San Francisco. Alors que le marché national du logement semble se refroidir, il n’a pas autant reculé dans la région de la baie. Le marché du logement de la région de la baie est chaud, le prix médian dépassant le million de dollars pour le cinquième mois consécutif. Alors que les acheteurs compétitifs ont recommencé à se battre pour des propriétés situées à proximité des centres technologiques, les ventes de maisons dans la région de la baie sont restées sur la voie des prix records et des ventes en hausse. La demande a dépassé l’offre en juillet 2021, ce qui a permis aux maisons de se vendre à un rythme exceptionnellement rapide.

Le mois dernier, le prix de vente médian d’une maison dans la région de la baie était de 1,3 million de dollars. La plupart des maisons du comté de Santa Clara ont été achetées en huit jours environ. Le marché immobilier de la région de la baie de San Francisco se distingue par une forte demande, des taux hypothécaires avantageux et une rareté de l’inventaire disponible. En raison de la demande accrue des résidents à hauts revenus de l’État, qui peuvent profiter des taux d’intérêt hypothécaires bas, les prix des logements montent en flèche.

Le marché immobilier de la région de la Baie s’est-il calmé ? Non, très probablement pas. Et, bien que l’inventaire puisse augmenter cet automne, attendez-vous à une forte concurrence de la part des acheteurs. Selon les tendances actuelles, les prix des maisons dans la plupart des communautés de la région de la baie continueront à augmenter jusqu’en 2022. Un nombre important d’acheteurs a conduit les prix des logements à augmenter d’une année sur l’autre en juillet.

Malgré cela, un nouveau rapport de l’association californienne des agents immobiliers suggère que le marché immobilier de la région pourrait se stabiliser après des mois de prix record, de guerre des enchères et de craintes croissantes d’inabordabilité. Le prix de vente médian pour la région, qui comprend les neuf comtés d’Alameda, Contra Costa, Marin, Napa, San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Solano et Sonoma, était de 1 300 750 $ (729 $ par mètre carré). Selon le C.A.R., cela représente une augmentation de près de 24 % par rapport à juillet dernier.

Il s’agit de la deuxième plus forte augmentation d’une année sur l’autre en Californie après le Grand Nord (25,7 %). Les prix des logements dans la région de la Baie ont diminué de 3,6 % par rapport au mois précédent. Les ventes de logements existants ont augmenté sur l’ensemble du marché immobilier californien. Les ventes de maisons unifamiliales dans la région de la baie de San Francisco ont diminué de 1,4 % en glissement annuel, et cinq des neuf comtés de la région ont également signalé une baisse des ventes.

L’inventaire est assez faible. En juillet 2021, le nombre de mois d’offre de maisons unifamiliales existantes est tombé à 1,5 mois. Pour les acheteurs (qui n’ont pas perdu leur emploi), les faibles taux d’intérêt font qu’il est difficile de résister à l’achat d’une maison. Les maisons se vendent plus cher que le prix demandé parce que les nouveaux acheteurs sont prêts à dépenser plus pour obtenir des offres. Seuls ceux qui n’ont pas assez d’argent pour un acompte retardent leurs achats. Compte tenu de la faible offre de logements, les investisseurs intéressés peuvent avoir du mal à trouver des propriétés disponibles dans la région de la Baie.

Huit des neuf comtés de la région de la baie ont enregistré des hausses à deux chiffres des prix des logements par rapport à l’année dernière, à l’exception du comté de Sonoma, qui a enregistré la plus faible croissance des prix (6,5 %). Les acheteurs des zones suburbaines telles que les comtés de Santa Clara, San Mateo et Contra Costa semblent rechercher davantage d’espace dans leur maison, ce qui fait grimper le prix médian des logements. Bien que les prix des logements aient augmenté dans tous les comtés, quatre comtés ont connu une croissance annuelle de plus de 20 % ou plus. Le comté d’Alameda est arrivé en tête de liste avec une croissance des prix de 26,5 % par rapport à l’année dernière.

Elle était suivie de San Mateo (22,7%), Napa (31,8%), Santa Clara (21,0%) et Napa (20,0%). Le rapport entre le prix de vente et le prix catalogue dans la région de la Baie a été de 108.2% en juillet, signe d’un marché très concurrentiel. Tout ce qui est supérieur à 100% donne aux vendeurs un avantage dans les négociations de prix. L’offre de logements reste limitée. L’indice des stocks invendus est maintenant de 1,5 mois, ce qui signifie qu’il faudrait moins de six semaines pour retirer toutes les inscriptions du marché au rythme actuel des ventes. Le nombre de mois d’approvisionnement a diminué depuis juillet dernier, où il était de 1,8 mois.

Tendances du marché du logement de la région de la baie de San Francisco 2o21

Voici le dernier rapport tabulé sur le marché du logement pour l’ensemble de la région de la baie publié par l’Association des agents immobiliers de Californie. Le rapport tabulé montre les ventes et les prix pour les comtés de la région de la Baie par Juillet 2021. Une grande partie du marché du logement de la région de la baie reste fermement dans le territoire du « marché des vendeurs » avec un mois d’offre de maisons unifamiliales disponibles de 1,5.

Tendances du marché du logement de San Francisco (comté) 2021 (Reventes | Loyers | Condos)

Les pôles technologiques tels que San Francisco et San Jose ont attiré une demande importante de la part des acheteurs de maisons au fil des ans, mais le célèbre marché immobilier chaud de San Francisco a connu une migration vers l’extérieur en raison de la pandémie. Les gens quittaient la ville, ce qui augmentait la demande dans les banlieues. La valeur des maisons unifamiliales de banlieue est montée en flèche, tandis que les loyers et les prix dans les centres technologiques sont en baisse. Les tendances récentes du marché indiquent que le marché se redresse et qu’il va très probablement se réchauffer à nouveau dans les mois à venir.

• En juillet, la croissance des ventes de maisons unifamiliales existantes a été positive dans le comté de SF.
• Les ventes conclues ont augmenté de 15,2 % d’une année sur l’autre, selon le C.A.R.
• Le prix médian pour une maison unifamiliale dans le comté de San Francisco était de. $1,852,500 à l’adresse Juillet en hausse de 11,3% par rapport à l’année précédente et en baisse de -5,0% par rapport à l’année précédente.

Le nombre d’inscriptions en cours à San Francisco a atteint un sommet en août de l’année dernière, soit le plus haut niveau depuis quatre ans. En août, le prix médian d’une maison à San Francisco était inférieur à 1,4 million de dollars, le plus bas depuis février 2019. De nombreux agents immobiliers estiment que le marché immobilier de San Francisco a commencé à se refroidir, même si la demande reste forte dans les banlieues. La pandémie a accéléré la migration hors des grandes villes, et il semble que la plupart de ces mouvements seront permanents.

En Californie, San Francisco et Los Angeles sont les principaux marchés pour l’émigration, tant pour les mouvements permanents que temporaires pendant la pandémie. San Franciso a également connu une baisse significative des loyers (près de 23 % de moins que l’année dernière). Les loyers et les prix des copropriétés devraient rester plus bas jusqu’en 2022, selon la plupart des analystes, mais les prix des maisons unifamiliales seront moins affectés. Les quartiers moins connus offrant plus d’espace, comme Richmond, Sunset et West Portal, sont de plus en plus populaires.

Les loyers ont baissé dans de nombreuses grandes villes du pays en raison de la pandémie, mais la baisse a été la plus prononcée à San Francisco, l’un des marchés immobiliers les plus chers du pays. Des marchés du logement tels que San Francisco, Santa Clara, Boston, Seattle et d’autres ont vu les loyers chuter de deux chiffres depuis le début de la pandémie. Les loyers des studios ont baissé d’une année sur l’autre depuis mars, date à laquelle la pandémie a entraîné l’arrêt des activités, mais il a fallu attendre le mois de mai pour que les loyers des logements à une et deux chambres commencent à baisser.

En mars 2020, juste avant que la pandémie n’affecte pleinement le marché du logement, les loyers dans les villes technologiques augmentaient de 2,8 % en glissement annuel. Presque un an plus tard, en février, les villes technologiques ont vu la croissance des loyers atteindre son point le plus bas. Selon Realtor.com, en juin 2021, les loyers se sont entièrement rétablis dans la plupart des grandes villes du pays et sont en passe de se rétablir rapidement dans de nombreuses autres. Les loyers mensuels dans les zones technologiques métropolitaines ont commencé à se redresser en avril, s’éloignant des fortes baisses de l’année précédente et s’engageant sur la voie de la reprise.

Les données de juillet confirment non seulement cette tendance dans les pôles technologiques, mais montrent également un retour aux taux de croissance antérieurs à l’initiative COVID. Dans tout le pays, les loyers ont atteint de nouveaux sommets en juillet. Selon le dernier rapport sur les loyers de Zumper, les loyers ont augmenté de 4,5 % à San Francisco depuis janvier, mais restent en baisse de 20 % par rapport à mars 2020. La différence entre les loyers actuels et les sommets précédents montre que les plus grands marchés et les pôles technologiques de la Bay Area ont encore du chemin à parcourir, même si l’écart se réduit.

Dans les zones plus denses où se trouvent de grandes industries technologiques, les loyers restent en deçà des sommets historiques. Cela s’explique principalement par le fait que les travailleurs de la technologie représentent une part disproportionnée des résidents de San Francisco et que les entreprises de la technologie sont plus susceptibles d’avoir mis en place des politiques de travail à domicile étendues ou permanentes. Cela donne à ces travailleurs la liberté de vivre où ils veulent, et beaucoup d’entre eux ont décidé qu’ils ne voulaient pas vivre à San Francisco.

La région de la Baie continue d’enregistrer un taux de croissance accéléré des loyers, ce qui suggère que les signes de reprise observés plus tôt dans l’année sont désormais une tendance qui devrait se poursuivre. Parmi les trois grandes villes de la Bay Area, San Francisco a enregistré la plus forte hausse mensuelle médiane pour un logement d’une chambre à coucher, soit 5,3 % (source : Zumper). Sur une base trimestrielle, il est clair que la région de la Baie a pris un virage.

Après quatre trimestres de forte baisse des loyers, chacune des trois grandes villes a vu les loyers augmenter au deuxième trimestre 2021 par rapport au premier trimestre, avec notamment une hausse de 5,3 % pour San Francisco. La vie dans la région de la Baie revenant à la « normale », il n’y a aucune raison de penser que cela ne se poursuivra pas à court terme. Cette tendance croissante implique que les gens sont prêts à retourner dans les grandes villes, et pourrait indiquer que les travailleurs reviennent dans ces lieux.

San Francisco a connu certaines des perturbations les plus importantes liées à la pandémie, et les loyers doivent encore augmenter de 9 à 12 % pour atteindre un nouveau record. San Francisco est désormais la deuxième ville la plus chère pour louer après New York. Elle se situe derrière New York pour le loyer médian d’une chambre à coucher, avec New York à 2 810 $ et San Francisco à 2 800 $.

En date du 25 août 2021, le loyer médian pour un appartement d’une chambre à San Francisco, CA, est de 2 800 $.. Il s’agit d’une diminution de 7 % par rapport à l’année précédente. Au cours du mois dernier, le loyer moyen d’un studio à San Francisco a augmenté de 2 % pour atteindre 1 995 $. Le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à coucher a augmenté de 4 % pour atteindre 2 800 $, et le loyer moyen d’un appartement de deux chambres à coucher a augmenté de 2 % pour atteindre 3 860 $.

• Le loyer moyen d’un Appartement de 2 chambres à San Francisco, CA est actuellement de 3 860 $. Il s’agit de 3 diminuer par rapport à l’année précédente.
• Le loyer moyen d’un Appartement de 3 chambres à San Francisco, CA est actuellement de $4 850. Il s’agit de 2 %. diminuer par rapport à l’année précédente.
• Le loyer moyen d’un Appartement de 4 chambres à San Francisco, CA est actuellement de 5 500 $. Il s’agit d’un 8 diminuer par rapport à l’année précédente.

Données et tendances des ventes de condos à San Francisco

Le niveau élevé des stocks de condos et de maisons en rangée dans le comté de San Francisco a créé une situation favorable pour les acheteurs de condos. L’indice actuel du stock de condos invendus est le suivant . 2,5 mois et l’offre excédentaire soutenue fait finalement baisser les prix médians des appartements en copropriété. Les gens ne veulent tout simplement plus vivre dans des zones densément peuplées, notamment dans des immeubles d’habitation où ils doivent partager des espaces communs. Ils veulent suffisamment d’espace pour un ou deux bureaux à domicile et leur propre espace extérieur.

Le prix médian actuel d’un appartement à San Francisco est de 1 192 500 $, ce qui représente une baisse de 8,3 % par rapport à l’année dernière. Le prix est également en baisse de -4,6 % par rapport au mois dernier. La bonne nouvelle pour les condos de San Francisco est que la baisse des prix entraîne une augmentation des ventes. Les ventes d’appartements dans le comté de SF ont augmenté de 66,8 % depuis juillet de l’année dernière. Une croissance massive des ventes a également été observée en juin 2021 (216,2% d’une année sur l’autre).

Une telle croissance massive d’une année sur l’autre montre que les ventes de copropriétés sont extrêmement fortes.. Il y a une demande constante pour les condos. La croissance des ventes d’un mois sur l’autre n’a pas égalé celle du mois de juin, de sorte qu’elle a diminué de -21,6 %. Après un afflux de nouvelles inscriptions pendant la pandémie, des stocks plus importants sont sur le marché dans la ville proprement dite, ce qui représente un bond nettement plus important que dans les banlieues environnantes. À San Francisco, cependant, le ralentissement est évident, car les vendeurs inondent le marché de leurs annonces et les acheteurs n’ont pas modifié leur rythme pour suivre.

San Francisco avait des stocks exceptionnellement bas par rapport aux autres grandes villes avant la pandémie. On peut s’attendre à un plus grand nombre d’inscriptions de condos et les prix pourraient baisser, encore plus au second semestre de 2021. Cela pourrait être une opportunité pour ceux qui ont voulu acheter un condo depuis un certain temps et qui n’ont pas eu les moyens de le faire.

Prévisions du marché du logement de la baie de San Francisco pour 2021-2022

Le marché immobilier de San Francisco est prêt à poursuivre la tendance de ces dernières années en tant que l’un des marchés les plus chauds de Californie. Quelles sont les prévisions du marché du logement de San Francisco pour 2021 et 2022 ? Examinons l’évolution des prix enregistrée par Zillow ces dernières années. Depuis 2012, le San Francisco Valeurs des maisons du comté apprécié par presque 111,6 % – Indice Zillow de la valeur des maisons.

Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous, la valeur des maisons à San Francisco et dans la région de la baie a augmenté de façon constante, de 2012 à 2018. Ensuite, elle a marqué le début d’un aplatissement des prix qui a duré plus d’un an. Le ZHVI n’est pas le prix médian des maisons qui sont vendu en un mois dans une région géographique. Il est calculé en prenant toutes les valeurs estimées des maisons pour une région et un mois donnés (également appelées Zestimates), en prenant une médiane de ces valeurs, en appliquant certains ajustements pour tenir compte de la saisonnalité ou des erreurs dans les estimations des maisons individuelles.

Il représente donc l’ensemble du parc immobilier et pas seulement les maisons qui sont inscrites ou vendues au cours d’un mois donné. Selon ce calcul, la valeur typique actuelle des maisons dans le comté de San Francisco est de 1 502 230 $. Il indique que 50 % de toutes les maisons de la région valent plus de 1 502 230 $ et 50 % valent moins (en tenant compte des fluctuations saisonnières et en n’incluant que la fourchette moyenne des prix des maisons).

En août 2020, la valeur typique des maisons du comté de San Francisco était d’environ 1,42 million de dollars. La valeur des maisons a augmenté de 5,5 % au cours des douze derniers mois. La valeur typique d’une maison à Métro de San Francisco-Oakland-Hayward (région de la baie) est de 1 324 433 $, soit une augmentation de 17,8 % par rapport à l’année dernière. Voici les dernières projections de prix des maisons de Zillow pour la région de la baie et ses comtés. Le taux exact d’appréciation des comtés pour les douze prochains mois n’est pas disponible au moment où nous écrivons ces lignes.

Toutefois, on peut l’évaluer en examinant les tendances passées indiquées dans le graphique. En raison du déséquilibre entre l’offre et la demande, l’appréciation des biens immobiliers est certaine en 2021. Si les taux hypothécaires restent inférieurs à la moyenne de l’année dernière, ils peuvent jouer un rôle important dans la croissance des prix. Pour les propriétaires actuels et ceux qui cherchent à vendre, il y a beaucoup d’argent à gagner car les prix des maisons ont augmenté dans tous les comtés.

• Région de la baie (Métro San Francisco-Oakland-Hayward) la valeur des maisons a augmenté 17.8% l’année dernière et Zillow s’attend à ce qu’ils augmentent 11.7% au cours des douze prochains mois.
• San Francisco Comté la valeur des maisons a augmenté 5.5% au cours de l’année écoulée, mais devrait augmenter au cours des douze prochains mois.
• Alameda Comté la valeur des maisons a augmenté 25.8% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter au cours des douze prochains mois.
• Comté de Contra Costa la valeur des maisons a augmenté 26.3% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter à un rythme similaire au cours des douze prochains mois.
• Comté de Marin la valeur des maisons a augmenté 17.1% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter à un rythme similaire au cours des douze prochains mois.
• Napa Comté la valeur des maisons a augmenté 19.4% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter à un rythme similaire au cours des douze prochains mois.
• San Mateo Comté la valeur des maisons a augmenté seulement 12,6 %. au cours de l’année écoulée et devrait augmenter à un rythme plus soutenu au cours des douze prochains mois.
• Comté de Santa Clara la valeur des maisons a augmenté 19.6% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter à un rythme similaire au cours des douze prochains mois.
• Comté de Solano la valeur des maisons a augmenté 19.5% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter à un rythme similaire au cours des douze prochains mois.
• Comté de Sonoma la valeur des maisons a augmenté 16.3% au cours de l’année écoulée et devraient augmenter à un rythme similaire au cours des douze prochains mois.

Voici une représentation graphique des prix historiques des logements dans cette région et de leurs prévisions jusqu’en juillet 2022.

La variation des prix des logements pour San Francisco-Redwood City-South San Francisco, CA est présenté ci-dessous pour les trois périodes de LittleBigHomes.com (jusqu’au troisième trimestre 2018). L’indice des prix immobiliers de San Francisco a augmenté au cours des 26 derniers trimestres consécutifs. Le sommet historique de l’indice des prix immobiliers de San Francisco était de 489,9 au troisième trimestre 2018. L’indice des prix des logements indique que le marché de San Francisco a augmenté de 81 % au cours des dix dernières années.

Au cours des 30 dernières années, il a augmenté de 435 %. La plus forte variation annuelle de la valeur des maisons sur le marché du logement de San Francisco a été de 28 % au cours des douze mois se terminant au quatrième trimestre de 1979. La pire variation annuelle de la valeur des maisons sur le marché de San Francisco a été de -12 % au cours des douze mois se terminant au troisième trimestre de 2008.

Période de temps	Appréciation de l’immobilier à San Francisco
5 dernières années	68%
Les 10 dernières années	81%
Les 20 dernières années	289%

La pandémie de coronavirus a eu un impact à court terme sur le marché du logement de la région de la Baie, les acheteurs retirent leurs offres et les vendeurs retirent leurs maisons du marché. L’incertitude générale joue un rôle mineur ces dernières semaines. Les ventes ont baissé de 28 % depuis le début du mois de mars, à l’échelle de l’État. Selon le Association des agents immobiliers de Californie, la plus forte baisse des mises en chantier a été enregistrée en 1984.

La pandémie n’a toutefois pas encore eu d’impact majeur sur les prix. La demande des acheteurs a considérablement rebondi, comme le montrent les données immobilières de juin. Malgré des taux de chômage élevés et la récession économique, les logements ont conservé leur valeur dans la baie de San Francisco. Comme la région de la baie emploie un grand nombre de travailleurs qualifiés titulaires de diplômes universitaires, son taux de chômage est inférieur à celui d’autres régions des États-Unis et son marché du logement résiste bien.

L’activité des acheteurs haut de gamme a poussé le prix médian vers des sommets historiques. Les acheteurs les plus riches et disposant des plus grandes ressources financières sont revenus sur le marché dans une plus large mesure que les autres segments. À l’échelle nationale, l’activité de présentation a augmenté de manière significative par rapport aux niveaux déprimés de ces derniers mois, reflétant la demande refoulée des acheteurs potentiels. La saison d’automne est devenue aussi active que la saison d’achat d’été.

Malgré la crise économique et sanitaire actuelle, précipitée par le COVID-19, le marché immobilier de la région de la baie de San Francisco s’est largement redressé après les fortes baisses enregistrées en mars et avril. Les prix de vente médians des maisons à SF sont plus élevés que jamais. Le prix de vente médian des condos était également plus élevé que les sommets de l’année dernière. Il a augmenté de 13,2% en glissement annuel en juillet 2021. Les ventes de copropriétés ont augmenté de 32,0 % par an. Le marché des appartements en copropriété connaît une croissance des nouvelles inscriptions, en particulier dans le comté de San Francisco, où l’on observe un fléchissement des prix.

Alors que la croissance annuelle des prix a diminué de -8,3 % en juillet, les ventes de copropriétés ont connu une croissance positive de 66,8 % par rapport à l’année précédente. Dans un marché du logement équilibré, il faudrait environ cinq à six mois pour que l’offre tombe à zéro. En termes de mois d’offre, San Francisco, ou l’ensemble du marché immobilier de la Bay Area, peut devenir un marché d’acheteurs si l’offre dépasse cinq mois d’inventaire. Et ça n’arrivera pas.

En raison d’un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande, l’ensemble de la région de la baie est fortement orientée vers les vendeurs. En juillet, le stock de maisons unifamiliales disponibles est resté à 1,5 mois, ce qui indique que la demande des acheteurs a atteint un nouveau sommet. Cela entraînera une hausse modérée des prix de l’immobilier dans les mois à venir. L’offre d’inscriptions dans le comté de San Francisco a atteint son point le plus élevé en 8 ans en août 2020. Une fixation correcte des prix devient de plus en plus importante pour les vendeurs à mesure que le marché s’adoucit. Lorsque cela se produira, les vendeurs seront obligés de se faire concurrence pour attirer les acheteurs.

La bonne nouvelle pour les acheteurs de San Francisco et du reste de la Bay Area est que les taux hypothécaires sont encore bas (environ 3,0 %) par rapport au taux moyen de l’année dernière. Par conséquent, c’est le bon moment pour eux d’entrer sur le marché et de saisir leurs offres préférées, car la hausse des prix des maisons à San Francisco a réduit l’accessibilité au logement.

Les prévisions du marché immobilier fournies dans cet article ne sont qu’une hypothèse éclairée et ne doivent pas être considérées comme des conseils financiers. Les prix de l’immobilier sont profondément cycliques et dépendent en grande partie de facteurs qui ne peuvent être contrôlés. De nombreuses variables peuvent potentiellement affecter la valeur d’une maison à San Francisco en 2021 (ou sur tout autre marché), comme des changements importants dans les segments des maisons en difficulté, des nouvelles constructions ou des maisons de luxe. Il existe également une grande variété de facteurs économiques et politiques qui peuvent affecter les marchés immobiliers. La plupart de ces variables sont difficiles à prévoir à l’avance.

Impact de la pandémie sur le marché du logement de la région de la Baie

La baie de San Francisco se classe régulièrement parmi les marchés immobiliers les plus chers du monde, et c’est l’une des villes les plus densément peuplées des États-Unis. Le marché immobilier de la région de la baie comprend les neuf comtés (Alameda, Contra Costa, Marin, Napa, San Francisco, San Mateo, Santa Clara, Solano et Sonoma) et 101 municipalités. La région abrite trois grandes villes : San Francisco, Oakland et, la plus grande, San Jose.

Malgré la crise sanitaire et économique actuelle causée par la pandémie de COVID-19, le marché immobilier de San Francisco a connu une reprise importante des ventes après les fortes baisses enregistrées en mars et avril. Le prix de vente médian a atteint un nouveau sommet mensuel en juin (1 800 000 $). Les acheteurs fortunés étant les moins touchés par la crise économique, on constate qu’ils reviennent sur le marché dans une plus large mesure que les autres segments. L’immobilier de luxe haut de gamme a connu une très forte demande sur presque tous les marchés immobiliers de la région de la baie.

Les marchés immobiliers de la région de la Baie qui ont connu les plus fortes augmentations d’une année sur l’autre du nombre d’inscriptions acceptant des offres en juin 2020 sont les 4 comtés extérieurs de la région de la Baie, à savoir Monterey (61 %), Santa Cruz (58 %), Sonoma (47 %) et Napa (37 %). Ces comtés comptent également parmi les plus faibles densités de population de la région de la baie. Les comtés plus urbains ont connu des augmentations plus modestes par rapport à l’année précédente : San Francisco (6%) et Alameda (7%). D’autres facteurs peuvent jouer un rôle à cet égard : la durée et la rigueur des règles d’hébergement sur place, les différences de prix des maisons, les habitudes d’achat de résidences secondaires, etc.

Les ventes de maisons ont diminué de 7,8 % d’une année sur l’autre, mais il y a eu un gain de 69,2 % par rapport au mois précédent (mai). Le prix de vente médian des maisons unifamiliales existantes sur le marché immobilier de la baie de San Francisco était de 1 000 000 $, soit une augmentation de 4,2 % par rapport à l’année précédente, selon le C.A.R. Le marché immobilier de la baie de San Francisco a connu la plus forte croissance des ventes en août, avec un bond de plus de 10 % par rapport à l’année dernière, ce qui constitue une reprise étonnante après les creux du mois de mai.

Cette tendance s’est poursuivie en septembre avec une croissance des ventes de 34,2% par rapport à l’année dernière. Les prix des maisons dans la région de la baie de San Francisco ont également augmenté en raison d’une forte demande et d’une faible offre. Après avoir atteint des niveaux quasi record en juillet, le prix médian des maisons unifamiliales a augmenté de 20,5 % en glissement annuel en septembre, soit la deuxième plus forte augmentation du prix médian dans l’État de Californie.

Le prix a diminué de -0,7% par rapport au mois précédent (août). Sur le marché du logement du comté de San Francisco, le prix de vente médian a augmenté de 0,1 % pour atteindre 1 665 000 $, soit 2 000 $ de plus que le prix médian d’août. Les ventes de maisons unifamiliales ont augmenté de 90,2 % par rapport à l’année précédente. Les ventes ont également augmenté de 8,4 % par rapport à l’année précédente.

Parmi les marchés de la Bay Area, le comté de San Francisco a connu une demande extrêmement élevée en septembre. Les ventes ont augmenté de 90,2 % par rapport à l’année précédente, soit la plus forte augmentation parmi tous les comtés de la région de la baie. Les prix des maisons unifamiliales augmentent de. 8.1% à 1 665 000 $, soit 2 000 $ de plus que le prix médian d’août. À San Francisco, les conditions de l’offre et de la demande divergent entre le marché des logements et celui des appartements en copropriété, ce dernier étant beaucoup plus faible et passant rapidement en territoire de « marché d’acheteurs ».

Toutefois, le marché des appartements en copropriété a connu une augmentation soudaine du nombre d’acheteurs en septembre. Les ventes de copropriétés ont fait un bond de 63,1 % en glissement annuel et de 29,9 % en glissement annuel. Les prix des appartements en copropriété à San Francisco ont baissé de 7,8 % pour atteindre 1 221 000 $. Par rapport au mois précédent, le prix médian des appartements en copropriété a diminué de -4,2 %. En octobre, les inscriptions en vigueur ont diminué de -23,8 %. Les prix des maisons ont augmenté par rapport à l’année dernière dans les neuf comtés de la région de la baie de San Francisco, à l’exception de San Francisco.

Les neuf comtés ont connu une augmentation des ventes par rapport à l’année dernière. Les ventes de maisons dans la région de la baie ont augmenté de. 1.5% mois par mois et 18.9% d’année en année. San Mateo, Santa Clara, Marin, Sonoma et Contra Costa ont connu la plus forte croissance des ventes d’une année sur l’autre. Les ventes les plus importantes ont été réalisées par Le comté de Santa Clara, en hausse de 32,4 % par rapport à l’année dernière et de 9,5 % par rapport au mois précédent.

Les prix des maisons de la région de la baie ont augmenté de 40 000 $ par rapport à septembre pour atteindre 1 100 000 $, soit une hausse de 3,8 % par rapport à l’année précédente. Les prix ont augmenté de 17% par rapport à octobre dernier, ce qui représente une forte croissance de 160 000 $. La plus forte croissance des prix a de nouveau été enregistrée sur la côte centrale, avec une augmentation de 25,9 % d’une année sur l’autre. En septembre, la croissance annuelle des prix sur la côte centrale (42,0 %) était également la plus élevée de la région de la baie.

Le dernier rapport pour juillet 2021 (voir ci-dessus) montre que les prix augmentent et que les stocks diminuent. Il n’y a pas assez de logements sur le marché pour répondre à la demande accrue due à la pandémie.

Aperçu des investissements immobiliers à San Francisco

Devriez-vous envisager un investissement immobilier à San Francisco ?

De nombreux investisseurs immobiliers se sont demandé si l’achat d’une propriété à San Francisco était un bon investissement, car le prix médian d’un appartement de deux chambres est de 1,35 million de dollars. Le coût élevé de l’immobilier à San Francisco est impossible à supporter pour la plupart des familles. L’exode est un autre problème et un nouveau rapport confirme que les chiffres sont stupéfiants. La société immobilière en ligne Zillow a publié cette semaine de nouvelles statistiques qui jettent une lumière crue sur cette question.

Leur « 2020 Urban-Suburban Market Report » (rapport 2020 sur le marché urbain et suburbain) révèle que l’inventaire a augmenté de 96 % par rapport à l’année précédente, les maisons vides de la ville inondant le marché comme nulle part ailleurs dans le pays. Bien que cet article ne constitue pas à lui seul une source complète pour prendre une décision finale d’investissement à San Francisco, nous avons compilé quelques éléments probants pour les personnes désireuses d’investir sur le marché immobilier de San Francisco. Si vous pouvez vous le permettre, c’est un investissement qui continuera à prendre de la valeur avec le temps.

Dans un contexte de taux d’intérêt bas, il y a eu un afflux d’acheteurs de luxe haut de gamme, avec des cas où les maisons se sont vendues un million de dollars de plus que le prix demandé. Parlons un peu de San Francisco et de la région de la Baie avant d’aborder ce qui attend les investisseurs et les acheteurs de maisons. San Francisco compte près de 900 000 habitants. C’est le centre de la région San Jose-San Francisco-Oakland ; cette grande région métropolitaine compte près de neuf millions d’habitants.

La ville fait tour à tour la une des journaux pour les personnes qui paient des loyers incroyablement élevés pour vivre dans des boîtes, pour le problème des sans-abri et pour l’industrie technologique. Cela amène de nombreuses personnes à se demander pourquoi ou comment quelqu’un pourrait y vivre. D’autres se demandent pourquoi vous voudriez acheter une propriété maintenant dans un marché immobilier aussi surévalué. Pourtant, nous pouvons vous donner dix signes positifs concernant le marché immobilier de San Francisco en 2020. Lisez la suite pour en savoir plus.

Pourquoi les maisons sont-elles si chères à San Francisco ?

Tout d’abord, l’ensemble de l’État de Californie connaît une pénurie constante de logements en raison du manque de terrains. La plupart des villes, y compris San Francisco, ne peuvent répondre aux besoins régionaux en matière de logement. Dans toutes les villes, les permis pour les nouvelles constructions sont souvent retardés en raison de la résistance de la communauté qui bloque les nouveaux logements. Les emplois augmentent et l’économie est la plus forte depuis 50 ans. Mais en raison de l’offre limitée de logements, les prix des logements à San Francisco ont augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus.

Le revenu annuel minimum requis pour posséder une maison dans la baie de San Francisco en 2019 était de 197 970 dollars. Il s’agit d’une augmentation de 119,1 % depuis 2012, année où l’accessibilité financière était à son apogée. L’accession à la propriété n’est pas prête de rebondir à San Francisco. D’ici 2025, on estime que plus de 60 % de la population sera locataire. Ces dernières années, l’accessibilité financière des logements a été un problème constant pour les primo-accédants. Ils ont des options limitées sur le marché du logement de San Francisco.

Bien que les taux hypothécaires aient baissé, les acomptes importants &amp ; les prix des maisons les plus élevés de tous les temps ne stimulent pas davantage les ventes. De nombreuses personnes ne peuvent tout simplement pas se permettre d’acheter une maison en raison de ces facteurs. Malgré Covid-19, le trimestre dernier, le taux d’appréciation de l’immobilier à San Francisco était d’environ 0,21 %, ce qui équivaut à un taux annuel de 0,84 %. Certains experts estiment que les prix des logements pourraient baisser de 1 à 2 % au cours des douze prochains mois.

C’est un bon signe pour les acheteurs de logements neufs et les investisseurs en ce qui concerne l’accessibilité financière, car nombre d’entre eux n’ont pas les moyens d’acheter un logement de prix médian à San Francisco. Nous allons aborder certaines raisons plus importantes pour lesquelles vous pourriez envisager d’acheter des immeubles de placement à San Francisco pour un achat et une conservation à long terme.

La forte économie de San Francisco stimule l’immobilier

Pourquoi tout le monde ne quitte pas le marché immobilier de San Francisco ? Certaines personnes déménagent, mais elles ont un trajet d’une heure et demie à deux heures pour aller travailler, parce qu’elles veulent toujours travailler là. Ils ne peuvent tout simplement pas se permettre d’y vivre. C’est aussi le marché de l’emploi dans le secteur de la haute technologie qui attire tant de personnes à San Francisco et qui laisse beaucoup d’autres en difficulté pour payer les factures. San Francisco est en train de devenir une grande ville internationale. C’est une ville de cols blancs, 90,74 % de la population active occupant des emplois de cols blancs, ce qui est bien supérieur à la moyenne nationale.

Dans un rapport publié par Google en juin 2019, l’entreprise a annoncé un milliard de dollars d’investissements dans le logement à travers la Bay Area. Un plan décennal pour ajouter des milliers de logements dans la région de la Baie. L’entreprise réaliserait cet important investissement dans ce qu’elle considère comme le plus gros problème social du marché du logement de la région de la Baie.

Cette proposition de Google ajoutera des milliers de nouveaux logements au marché immobilier de la région de la baie au cours des dix prochaines années. Environ 750 millions de dollars seront utilisés pour réaffecter les propriétés commerciales de Google à des fins résidentielles. Cela permettra de fournir 15 000 nouveaux logements à tous les niveaux de revenus dans la région de la baie. Un autre fonds d’investissement de 250 millions de dollars serait utilisé pour fournir des incitations permettant aux promoteurs de construire au moins 5 000 logements abordables sur l’ensemble du marché immobilier de la région de la baie.

Dans le cadre de son soutien aux initiatives en faveur du logement abordable, ces investissements permettront à Google d’accorder 50 millions de dollars de subventions, par l’intermédiaire de Google.org, à des organisations à but non lucratif axées sur les problèmes de sans-abrisme et de déplacement. L’entreprise prévoit également de financer des espaces communautaires qui offrent un accès gratuit à des zones de co-working pour les organisations à but non lucratif, d’améliorer les options de transport en commun pour la communauté et de soutenir des programmes pour le développement de carrière, l’éducation et les entreprises locales.

Étant l’épicentre de l’industrie technologique, de nombreuses personnes possèdent une immense richesse. Cette richesse ne se limite pas aux ultra-riches fondateurs de grandes entreprises technologiques ou aux sociétés de capital-risque prospères, mais concerne également l’ensemble de la population active, dont les salaires et les revenus sont parmi les plus élevés au monde. Globalement, San Francisco est une ville de professionnels, de cadres, de vendeurs et d’employés de bureau. Il est également intéressant de noter qu’il y a plus de personnes travaillant dans le domaine de l’informatique et des mathématiques à San Francisco que dans 95 % des endroits aux États-Unis.

Le ralentissement prévu du marché du travail en 2020 n’entraînera pas de licenciements, mais seulement une baisse de la croissance de l’emploi à 1,5-2 % par an. Il convient de noter que la région affiche déjà un taux de chômage de 1,2 % inférieur à la moyenne nationale. Le taux de chômage dans le MD de San Francisco-Redwood City-South San Francisco était de 1,8 % en décembre 2019, en baisse par rapport à un taux révisé de 1,9 % en novembre 2019, et inférieur à l’estimation de 2,1 % de l’année précédente.

En comparaison, le taux de chômage non ajusté était de 3,7 % pour la Californie et de 3,4 % pour le pays au cours de la même période. Une récession imminente devrait avoir un effet limité sur le marché du logement de la région de la baie de San Francisco. Elle ne fera que freiner l’appréciation des prix des logements, mais ne la réduira pas. Ces solides fondamentaux économiques sont indispensables pour maintenir la demande de biens locatifs à un niveau élevé et garantir un bon retour sur investissement.

Marché locatif de San Francisco

Vous pouvez lire sur la croissance de Portland et d’autres villes du nord-ouest du Pacifique, car les talents et les entreprises fuient le marché immobilier coûteux de San Francisco. Cela n’a certainement pas eu d’incidence sur le marché immobilier de San Francisco. Cependant, San Francisco a plusieurs avantages sur ses rivaux de l’Oregon, dont le fait qu’elle ne soit pas située dans l’Oregon. L’Oregon a adopté une loi sur le contrôle des loyers à l’échelle de l’État en 2019. Cela s’ajoute aux nombreuses réglementations de la ville concernant les logements abordables. En Oregon, votre capacité à augmenter les loyers est limitée par l’État.

Pour aggraver les choses, il y a beaucoup plus de locataires que de propriétaires, donc ils vont resserrer les augmentations de loyer autorisées et continuer à paralyser les propriétaires jusqu’à ce qu’ils perdent de l’argent. Et puis il y a la Californie. Vous pouvez trouver une variété de lois sur le contrôle des loyers sur le marché immobilier de San Francisco car chaque ville a sa propre approche du problème. Cela signifie que vous pouvez trouver des propriétés à louer à San Francisco dans les banlieues où vous pouvez augmenter les taux de location pour les adapter au marché. En outre, les lois sur le contrôle des loyers ne s’appliquent généralement pas aux maisons unifamiliales récentes.

La Californie, dans l’ensemble, est hostile aux propriétaires. Il est difficile d’expulser les gens. L’expulsion d’une personne qui paie occasionnellement son loyer peut prendre beaucoup de temps. Les taxes sont élevées. Quel est l’impact sur le marché immobilier de San Francisco ? Elle laisse ouverte la possibilité d’acquérir des propriétés locatives à San Francisco à un prix relativement avantageux par des personnes qui veulent simplement partir, qu’elles veuillent vendre les propriétés ou quitter l’État. Par exemple, les lois régissant le marché du logement à San Francisco permettent à des personnes d’acheter des propriétés locatives à San Francisco et d’expulser les locataires pour transformer les unités en condos à vendre.

Statistiques des loyers de SF

San Francisco occupe la position du marché locatif le plus cher. Il se classe toujours au premier rang des cinq premiers marchés locatifs du pays. Le revenu locatif moyen des immeubles de placement traditionnels à San Francisco est bien supérieur à la moyenne nationale. Comme dans la plupart de la Bay Area, le pourcentage de locataires à San Francisco est supérieur à celui des propriétaires. À San Francisco, environ 56 % des habitants vivent dans des logements locatifs.

Si les prix des copropriétés baissent ou restent stables en 2021, les gens verront une bonne opportunité d’investissement. Ils pourront entrer à un bon prix et il y aura une augmentation de la demande. Si vous êtes à la recherche d’un appartement à San Francisco, cela signifie que vous pourriez faire une bonne affaire. Selon plusieurs rapports sur les loyers (évoqués ci-dessus), la baisse des prix des loyers a atteint son point le plus bas et est presque nulle par rapport au mois précédent.

La géographie et le terrain de San Francisco ; les restrictions de zonage limitent l’inventaire

Le marché immobilier de San Francisco est perpétuellement limité en termes d’inventaire. Plusieurs facteurs y contribuent, mais ce sont surtout des lois strictes en matière de zonage qui empêchent tout nouveau développement et la construction de tours d’habitation dans toute la ville. Les lois strictes en matière de zonage, associées au fait que SF ne fait que sept miles sur sept miles, en font un marché très limité et maintiennent l’offre à un niveau perpétuellement bas. San Francisco se trouve sur une péninsule, entourée d’eau sur trois côtés.

Ils ne peuvent pas construire pour répondre à la demande de logements. Les villes environnantes sont également densément construites. La seule façon pour le marché du logement de San Francisco de répondre à la demande est de démolir de grandes parties d’immeubles de deux ou trois étages pour construire des tours à condos, mais cela est pratiquement impossible compte tenu des réglementations locales. La capacité de construction est limitée dans les banlieues environnantes en raison des montagnes.

Le marché immobilier de San Francisco est, pour le meilleur ou pour le pire, lié à plusieurs groupes d’intérêts concurrents. Pour ceux qui ont de l’argent, qui sont propriétaires de leur maison et qui ont le plus d’influence, « pas dans mon jardin » ou NIMBY signifie que les électeurs s’opposent à toute proposition visant à remplacer un entrepôt de 2 ou 3 étages par un immeuble d’appartements ou de copropriétés de 20 étages. Ils veulent protéger l’aspect et l’atmosphère de la communauté, grâce à la construction de tours qui pourraient commencer à atténuer la surpopulation du marché du logement de San Francisco.

Les histoires horribles de promoteurs qui doivent passer par quatre ans de paperasserie pour construire des immeubles locatifs multifamiliaux à San Francisco découragent les autres d’essayer. Ironiquement, cela crée des rendements importants pour ceux qui achètent des propriétés locatives à San Francisco et peuvent les convertir en logements multifamiliaux.

Le mouvement environnemental de San Francisco

Le mouvement environnemental et la Californie sont intimement liés dans l’esprit du public, et ce pour une bonne raison. C’est la meilleure démonstration de son impact dans le comté de Marin. On estime que 85 % du comté est interdit au développement. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de maisons ici. Cela signifie qu’il y a de grandes propriétés qui ne peuvent pas être transformées en maisons de ville. Les voisins s’opposent à tout projet de ce type. C’est pourquoi George Lucas a dû menacer de construire des centaines de maisons au Skywalker Ranch lorsqu’on lui a refusé l’autorisation d’y étendre ses studios. Il explique également pourquoi le marché immobilier de San Francisco ne peut pas résoudre sa crise du logement abordable en construisant sur les terres relativement ouvertes du comté de Marin.

Des entrepôts et des usines ont été convertis en lofts dans les grandes villes consolidées du monde entier. Ils offrent des espaces ouverts, des plafonds hauts et la proximité des transports publics et des commodités du centre-ville. San Francisco ne fait pas exception à cette tendance. La différence réside dans la croissance des immeubles locatifs à haute densité de San Francisco, que l’on ne peut trouver que dans les espaces de co-habitation. Ils peuvent être considérés comme des dortoirs haut de gamme.

Les personnes peuvent louer un lit superposé et un espace de rangement pour leurs affaires, et avoir accès à une laverie, une cuisine et des installations d’entraînement. Plusieurs personnes peuvent partager une chambre qui rivalise avec un dortoir universitaire exigu. Ces établissements sont en plein essor car ils s’adressent aux nouveaux diplômés déjà habitués à vivre de cette manière et désireux de continuer à le faire pour travailler dans les grandes entreprises technologiques de San Francisco.

Le marché de l’immobilier de luxe de San Francisco est en plein essor malgré la pandémie

Traiter sur le marché de l’immobilier de luxe présente des avantages. Les acheteurs les plus riches sont la population la moins touchée par une crise économique telle que celle provoquée par la pandémie de Covid-19, car ils disposent des plus grandes ressources financières. Même si les prix des maisons augmentent, il y a un afflux d’acheteurs fortunés. Un pourcentage relativement élevé d’acheteurs dans la ville sont tous en espèces (environ 40-60% d’entre eux). Ceux qui ne paient pas tout comptant versent un acompte d’au moins 20 % et ont la possibilité de conclure rapidement, même avec un prêt.

En juin, la valeur des maisons dans la ville californienne a atteint un record mensuel de 1,8 million de dollars. Selon un rapport publié lundi par Compass, les acquéreurs de logements de San Francisco ont soutenu le rebond du marché, faisant augmenter les transactions et les prix des logements. Le nombre de maisons unifamiliales de luxe – définies par le rapport comme étant celles dont le prix est égal ou supérieur à 3 millions de dollars – qui ont accepté une offre en juin a dépassé 30, soit le niveau le plus élevé atteint par cette mesure en deux ans, selon les données des courtiers.

Cette hausse a contribué à pousser la valeur des maisons de San Francisco à un record mensuel de 1,8 million de dollars en juin, soit 3 % de plus que le précédent sommet de 1,75 million de dollars atteint en juin 2019. Vous trouverez des primo-accédants qui achètent des maisons de plus de 2,5 millions de dollars ou des baby-boomers à la recherche de résidences secondaires dans la gamme des 2 millions de dollars. De nouvelles unités sont construites sur le marché du logement de San Francisco. Cependant, la réalité est que le nombre de personnes qui peuvent se permettre d’acheter un logement est de plus en plus réduit et que l’offre de logements n’augmente pas avec la demande. Il s’agit principalement de condos de luxe et de méga-maisons construits pour l’élite de la main-d’œuvre de Big Tech.

Un autre effet secondaire involontaire de la réglementation des biens locatifs à San Francisco est qu’elle incite à la construction de logements haut de gamme. Les investisseurs peuvent investir dans ces projets ou acheter des propriétés dans l’espoir qu’elles seront démolies et réaménagées. C’est pourquoi les propriétés brûlées peuvent se vendre pour des centaines de milliers de dollars et celles qui ont un permis de démolition peuvent se vendre pour un million ou plus.

Le taux d’appréciation des biens immobiliers de San Francisco est élevé

Grâce à tous les facteurs évoqués ci-dessus, l’ensemble de la région de la Baie a l’un des taux de réévaluation les plus élevés. L’une des principales raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier à San Francisco ont tant augmenté au cours de la dernière décennie est le dynamisme de l’industrie technologique de la ville, qui a commencé à se développer en 2012 (grâce, en partie, à une incitation fiscale visant à attirer les entreprises technologiques de la Silicon Valley vers la ville). Elle attire désormais une main-d’œuvre qualifiée dans la ville, tout en faisant grimper la demande de logements et le coût de la vie.

Les données de NeighborhoodScout révèlent que l’immobilier de San Francisco s’est apprécié de 91,99 % au cours des dix dernières années, ce qui représente un taux d’appréciation annuel moyen de 6,74 %. Ce chiffre place San Francisco dans les 10 % supérieurs au niveau national pour l’appréciation de l’immobilier. Et à San Francisco, la valeur des maisons dans certains quartiers a augmenté de plus de 100 %, selon Trulia &amp ; Zillow. Voici les cinq quartiers de San Francisco qui ont connu la plus forte hausse.

• Bayview : La valeur médiane des maisons de Bayview était de 424 900 dollars en avril 2009, et elle est passée à 1,07 million de dollars en janvier 2020. La valeur actuelle est de 977 871 $. (Indice Zillow de la valeur des maisons).
• Knolls Forest : En avril 2009, la valeur médiane des maisons du quartier était de 811 800 dollars, et elle a dépassé 1,8 million de dollars en août 2018. La valeur actuelle est de 1 727 751 $.
• Bernal Heights : Ce quartier est passé d’une valeur médiane des maisons de 715 000 dollars en avril 2009 à 1,66 million de dollars en août 2018. La valeur actuelle est de 1 628 977 $.
• Mission : Ce quartier à l’est du Castro est situé dans le centre-ville de San Francisco. La valeur médiane des maisons était de 699 900 dollars en avril 2009 et de 1,53 million de dollars en décembre 2019. La valeur actuelle est de 1 397 554 $.
• Potrero Hill : Ce quartier est situé à l’est du Mission District. La valeur médiane des maisons y est de 734 200 dollars en avril 2009 et dépassera 1,59 million de dollars en septembre 2020. La valeur actuelle est de 1 540 493 $.

La bonne nouvelle, c’est que si vous êtes un acheteur ou un investisseur immobilier, San Francisco s’est avéré être l’un des meilleurs investissements immobiliers à long terme du pays au cours de la dernière décennie. Ainsi, si vous avez acheté une maison à San Francisco il y a dix ans, il y a de fortes chances que vous ayez déjà gagné de l’argent sur cette transaction – en fait, dans de nombreux quartiers, vous avez de bonnes chances de doubler votre argent. Toutes les variables qui contribuent à l’appréciation de l’immobilier continuent de suivre une tendance à la hausse, ce qui fait de l’investissement dans l’immobilier de San Francisco une bonne décision.

Où investir sur le marché immobilier de San Francisco ?

Vous cherchez à acheter un bien d’investissement sur le marché immobilier de San Francisco ? La Californie a la sixième plus grande économie du monde entier. Cela est dû en grande partie à l’innovation dans le secteur manufacturier, aux secteurs à forte composante technologique de l’État, etc. Le marché de San Francisco est cher, mais cela ne veut pas dire qu’il est surévalué. Il y a des opportunités, même si elles comportent des risques. Si la ville était mieux dirigée et si davantage de personnes étaient disposées à autoriser un réaménagement à grande échelle, elle pourrait prospérer.

Un bon cash-flow d’un immeuble de placement à San Francisco signifie que l’investissement est, bien entendu, rentable. Un mauvais flux de trésorerie, en revanche, signifie que vous n’aurez pas d’argent disponible pour rembourser votre dette. Par conséquent, trouver le meilleur investissement immobilier à San Francisco dans un quartier en pleine expansion sera la clé de votre réussite.

Si vous investissez judicieusement dans l’immobilier de San Francisco, vous pouvez assurer votre avenir. Si vous êtes un débutant dans le domaine des flux de trésorerie de l’investissement immobilier, il est très important de lire de bons livres sur l’immobilier. Moins l’investissement immobilier à San Francisco est cher, moins vos dépenses courantes seront élevées.

Lorsque vous recherchez les meilleurs investissements immobiliers à San Francisco, vous devez vous concentrer sur les quartiers dont la densité de population et la croissance de l’emploi sont relativement élevées. Ces deux éléments se traduisent par une forte demande de logements. Les prix des maisons à San Francisco sont non seulement parmi les plus chers de l’État de Californie, mais aussi parmi les plus chers de tous les États-Unis. Selon Realtor.com, Dolores Heights a un prix médian de 2,5 millions de dollars, ce qui en fait le quartier le plus cher.

Parmi les quartiers populaires de San Francisco et de ses environs figurent South Beach, Pacific Heights, Mission District, Presidio Heights, Excelsior, St. Francis Wood, North Beach, West Portal, Outer Sunset, Hayes Valley, Portola, Dogpatch, Bernal Heights, Noe Valley et Russian Hill.

Selon Financialsamurai.com, le meilleur quartier pour acheter une propriété à San Francisco est Golden Gate Heights. Ce quartier compte de nombreuses maisons avec vue sur l’océan (moins de 1 000 dollars par pied carré) et certaines des meilleures écoles de SF. Golden Gate Heights se compose principalement de maisons unifamiliales et non de condos. En conséquence, le quartier est favorable aux familles et beaucoup moins dense que d’autres zones de San Francisco. Le quartier est relativement bon marché. Avec un prix moyen par pied carré compris entre 850 et 980 dollars, Golden Gate Heights est une aubaine absolue par rapport aux autres quartiers de San Francisco.

Les autres quartiers où l’on peut acheter des biens d’investissement à San Francisco sont les suivants :

• Inner Parkside, Parkside
• Inner Sunset, Outer Sunset
• Richmond intérieur, Richmond extérieur
• Hauteurs de diamant

Tous ces quartiers sont sûrs, relativement peu coûteux et proposent des maisons unifamiliales pour la classe ouvrière de la baie de San Francisco. Les maisons unifamiliales sont défensives pendant les périodes de ralentissement économique et ont tendance à surperformer pendant les périodes de reprise.

Bernal Heights est considéré comme un endroit idéalement situé mais encore modérément abordable pour élever une famille. Il est situé dans la partie sud de San Francisco, il est donc très facile de faire la navette. La valeur médiane des maisons à Bernal Heights est de 1 587 365 $. La valeur des maisons de Bernal Heights a augmenté de 1,5 % au cours de l’année écoulée et ce quartier va continuer à prendre de la valeur.

Filet de porc est un quartier abordable pour ceux qui peuvent se permettre d’acheter une maison dont le prix médian est de 570 000 dollars. En juin 2020, le Tenderloin était un marché immobilier équilibré, ce qui signifie qu’il y avait un équilibre sain entre les acheteurs et les vendeurs sur le marché. Lorsque l’offre de logements répond à la demande de logements, les investisseurs immobiliers ne doivent pas manquer l’occasion, car les prix d’entrée des logements restent abordables.

Bayview est l’un des quartiers les plus abordables, avec un prix médian de 944 000 $ (sur Realtor.com). Bayview a connu une incroyable appréciation de 136 % entre 2000 et 2006, suivie d’une énorme chute de 50 % entre 2006 et 2010/2011. À partir de 2012, la reprise a été régulière. De janvier 2012 (428 000 $) à juin 2020 (1,01 million de dollars), le prix médian d’une maison a augmenté de 133 % (selon l’indice Zillow des prix des maisons). La valeur des maisons de Bayview a augmenté de 4,7 % au cours de la seule année dernière.

Les prix médians des maisons à Bayview sont toujours parmi les plus bas de tous les quartiers de la ville, ce qui attire les acheteurs qui cherchent à prendre pied sur le marché immobilier de la région de la baie qui s’apprécie rapidement. Les marchés de Bayview et des quartiers voisins sont assez forts car ils contiennent les logements les plus abordables de la ville. Il affiche l’un des taux d’appréciation les plus élevés de la région de la baie de San Francisco. Pendant la récession, son marché du logement a été dominé par les ventes en difficulté et a connu une telle chute qu’aujourd’hui, l’effet des subprimes ayant disparu, sa reprise a été tout aussi spectaculaire.

Parc Stoneridge est un quartier de Pleasanton, en Californie. Il est situé dans le comté d’Alameda, l’un des neuf comtés de la région de la Baie. Selon Niche.com, il s’agit d’un quartier accueillant pour les familles et l’un des meilleurs endroits où vivre en Californie. Vivre à Stoneridge Park offre aux résidents un sentiment de mélange urbain-suburbain et la plupart des résidents sont propriétaires de leur maison. À Stoneridge Park, vous trouverez de nombreux restaurants, cafés et parcs. Les écoles publiques de Stoneridge Park sont très bien notées (A+). La valeur médiane des maisons est de 911 000 dollars et le loyer médian est de 2 572 dollars.

Parkside reçoit une note globale de A de Niche.com. Il s’agit d’un quartier du comté de San Francisco, qui est également considéré comme l’un des meilleurs endroits où vivre en Californie. La vie ici offre aux résidents un sentiment urbain-suburbain et la plupart des résidents sont propriétaires de leur maison. Les écoles publiques de Parkside sont très bien notées. C’est un quartier cher avec une valeur médiane des maisons de 1 010 820 $. Le loyer médian est de 2 322 $. La valeur des maisons de Parkside a augmenté de 4,9 % l’année dernière et Zillow s’attend à ce qu’elle baisse de 2,1 % au cours de l’année prochaine.

Voici les meilleurs quartiers de San Francisco dont les taux d’appréciation des biens immobiliers sont les plus élevés depuis… 2000-Liste de Neigborhoodscout.com.

1. Pacific Ave / Divisadero St
2. California St / Presidio Ave
3. California St / Baker St
4. Lake St / El Camino Del Mar
5. Bay St / Laguna St
6. Divisadero St / Lombard St
7. Ajout de l’Ouest
8. Laguna St / Union St
9. Dolores St / 23rd St
10. Fort Winfield Scott

Marchés de l’investissement immobilier en Californie

En plus de San Francisco, vous pouvez investir dans de nombreux autres marchés immobiliers en Californie. Le marché immobilier californien est la cible de nombreux investisseurs immobiliers américains et étrangers.

Un autre marché pour l’achat de biens locatifs en Californie est celui de San Jose. San Jose fait partie de la Silicon Valley, un endroit où les salaires de 100 000 dollars par an ou plus versés aux entreprises technologiques ont fait grimper le coût de l’immobilier. Mais qu’en est-il de la Marché immobilier de San Jose La même chose ? San Jose est la troisième plus grande ville de Californie et compte environ un million d’habitants. Le coût de la vie y est le plus élevé de toutes les régions des États-Unis, et c’est l’un des marchés immobiliers les plus chers du pays.

Si vous souhaitez investir dans des propriétés locatives à San Jose, vous n’aurez peut-être pas besoin d’acheter et de rénover. Au lieu de cela, si vous connaissez des propriétés industrielles ou commerciales à proximité de grands employeurs qui pourraient avoir besoin d’être converties en logements pour employés, vous pourriez les acheter maintenant et les conserver jusqu’à leur vente. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours en faire un espace de travail en commun.

Le marché immobilier de San Diego offre un mélange idéal d’offre limitée, de forte demande et d’excellent potentiel de revenus. Si vous voulez investir en Californie, vous devez le faire à San Diego. Le marché immobilier de San Diego a été classé parmi les dix marchés immobiliers les plus chers du pays, bien qu’il soit inférieur à celui de nombreuses autres villes de la côte ouest. Cela crée une demande massive de propriétés locatives à San Diego de la part de ceux qui ne peuvent tout simplement pas se permettre d’acheter une maison. Le marché de la location continuera de croître, car la ville s’agrandit d’environ 500 000 logements d’ici 2050, ce qui représente des dizaines de milliers de personnes supplémentaires chaque année.

Un autre marché aussi cher que San Francisco est Los Angeles. Les chiffres peuvent ne pas avoir de sens pour de nombreux investisseurs, mais si vous demandez à des investisseurs expérimentés basés à Los Angeles, ils voudront toujours parier sur ce marché immobilier coûteux. Le marché immobilier de Los Angeles a de nombreux atouts en sa faveur, outre sa taille. Les fondamentaux solides du marché font du marché immobilier de Los Angeles un bon endroit pour investir si vous cherchez à acheter un bien immobilier en Californie.

Los Angeles a un taux de chômage d’environ 4 %. Ce qui rend Los Angeles unique, c’est le marché du travail. Vous voulez travailler à Hollywood ? Déménager à Los Angeles. Vous voulez travailler pour une société de production ou dans la mode ? Déménager à Los Angeles. Si le loyer est trop élevé, partagez un appartement ou une maison unifamiliale avec des amis. Le marché du logement de Los Angeles a connu une forte augmentation de la construction résidentielle. Cela a permis de répondre à une partie de la demande des locataires. Toutefois, en raison de l’augmentation de la demande, la nouvelle offre n’a pas fait baisser les prix.

Le marché du logement d’Oakland est une version moins chère du marché du logement de San Francisco, avec des taux de location similaires et un climat juridique légèrement favorable. Elle représente une bonne opportunité pour les investisseurs immobiliers. Le marché du logement d’Oakland est le deuxième après celui de San Francisco en termes de taux de location. Elle rivalise avec New York, Boston et San Francisco en termes de prix de location. Les appartements d’une chambre à coucher coûtent en moyenne 2 400 $ par mois. Pourtant, les logements d’Oakland restent de deux cents à cinq cents mille dollars moins chers que les propriétés de San Francisco. Cela signifie que vous obtiendrez un bien meilleur retour sur investissement pour les biens locatifs à Oakland qu’à San Francisco.

Pour la plupart des investisseurs, l’achat ou la vente de biens immobiliers est l’une des décisions les plus importantes qu’ils auront à prendre. Le choix d’un professionnel/consultant de l’immobilier reste un élément essentiel de ce processus. Ils connaissent bien les facteurs critiques qui affectent votre zone de marché spécifique, tels que les conditions changeantes du marché, les prévisions du marché, les attitudes des consommateurs, les meilleurs emplacements, le calendrier et les taux d’intérêt.