Prix et tendances du marché immobilier de Miami et du sud de la Floride 2021
Le marché du logement du sud de la Floride est solide en 2021. Les prix des logements continuent d’augmenter et les stocks restent faibles. Il s’agit d’un marché de vendeurs avec de nombreux vendeurs qui obtiennent le meilleur prix. Après avoir été frappés par la pandémie, les marchés immobiliers de Miami et du sud de la Floride se sont redressés en juillet 2020. La demande de biens immobiliers dans le sud de la Floride a augmenté depuis lors. Le site Marché immobilier de Miami continue de battre des records en raison de la demande refoulée et des faibles taux hypothécaires qui continuent d’alimenter les transactions immobilières en 2021. C’est aussi parce que de plus en plus de personnes et d’entreprises américaines s’installent dans le sud de la Floride en provenance de régions à forte densité et à forte fiscalité (sans impôt sur le revenu, favorables aux entreprises).
L’immobilier du comté de Miami-Dade a établi un record pour le plus grand nombre de ventes totales de maisons en un trimestre au deuxième trimestre 2021, car la demande refoulée, l’augmentation du nombre de personnes et d’entreprises américaines se déplaçant vers le sud de la Floride et les taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas ont alimenté les transactions, selon la MIAMI Association of Realtors (MIAMI) et le système Multiple Listing Service (MLS). Le nombre total de ventes de maisons dans le comté de Miami-Dade a augmenté de 142,4 % par rapport à l’année précédente, passant de 4 766 à 11 553. Les transactions de maisons unifamiliales à Miami ont augmenté de 66,9 %, passant de 2 688 à 4 486. Les maisons unifamiliales de Miami ont maintenant connu une augmentation des ventes d’une année sur l’autre au cours de huit des neuf derniers trimestres, soit une période de plus de deux ans. Les ventes de condominiums existants à Miami ont augmenté de 240,1 %, passant de 2 078 à 7 067.
Les prix médians des maisons unifamiliales à Miami ont augmenté de 31,6 % d’une année sur l’autre, passant de 380 000 à 500 000 dollars. Les prix médians ont augmenté pendant 38 trimestres consécutifs, soit une série de 9,5 ans. Les prix médians des condominiums existants à Miami ont augmenté de 25,8 % d’une année sur l’autre, passant de 262 250 $ à 330 000 $. Les ventes non performantes représentaient environ 98,4 % de toutes les ventes résidentielles conclues au 2e trimestre 2021, contre 95,1 % au 2e trimestre 2020. Seulement 1,6 % de toutes les ventes résidentielles conclues à Miami étaient en difficulté au 2T 2021, y compris les REO (propriétés appartenant aux banques) et les ventes à découvert, contre 4,9 % au 2T 2020. En 2009, les ventes en difficulté représentaient près de 70 % de l’ensemble des ventes à Miami.
Le nombre de mois d’inventaire pour les maisons unifamiliales a diminué de 54,2 % pour atteindre 2,2 mois, ce qui indique un marché de vendeurs. Au rythme actuel des ventes, le nombre d’inscriptions actives représente 2,2 mois d’inventaire pour les maisons unifamiliales (marché de vendeur) et 5,1 pour les condominiums (marché de vendeur). Un marché équilibré entre acheteurs et vendeurs offre entre six et neuf mois d’inventaire. Il s’agit de la référence historique à l’échelle de l’État pour les stocks mensuels disponibles à la vente.
Selon Realtor.com, en Juillet 2021 le prix médian d’une maison à Miami, FL, était de 450 000 $, une tendance à la hausse de 15,4 % par rapport à l’année précédente. Le prix médian des maisons par pied carré était de 330 $. Le prix médian des maisons vendues était de 410 000 dollars. Les maisons à Miami, FL se sont vendues pour 1,84% en dessous du prix demandé médian en juillet sur une moyenne de 73 jours sur le marché. Le rapport entre le prix de vente et le prix d’inscription était de 98,16 %. Idéalement, un acheteur préférerait une vente dont le rapport entre le prix demandé et le prix de vente est proche de 90 %, tandis qu’un vendeur préférera toujours les scénarios qui peuvent produire un rapport de 100 % ou plus.
Redfin donne à la région de Miami un score de 19 sur 100, considérant qu’elle n’est pas très compétitive. Les maisons à Miami reçoivent en moyenne 3 offres et se vendent en 54 jours environ. Le prix de vente moyen d’une maison à Miami était de 420 000 dollars le mois dernier, soit une augmentation de 20,0 % par rapport à l’année dernière. Le prix de vente moyen par pied carré à Miami est de 299 $, soit une hausse de 30,0 % par rapport à l’année dernière. Les maisons moyennes se vendent à environ 3% en dessous du prix de catalogue et sont en circulation dans environ 54 jours. Des maisons chaudes peut se vendre à peu près au prix de la liste et être en circulation dans à peu près 21 jours.
Tendances du marché du logement de la région métropolitaine de Miami 2021
La région métropolitaine de Miami est la septième plus grande région métropolitaine des États-Unis et la 72e plus grande région métropolitaine du monde. La région métropolitaine comprend la Ville de Miami (le cœur financier et culturel de la métropole), Comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach qui sont les premier, deuxième et troisième comtés les plus peuplés de Floride. Le Grand Miami comprend une zone plus vaste définie par le Bureau du recensement des États-Unis comme la zone statistique combinée de Miami-Port St. Lucie-Fort Lauderdale.
Cette grande zone comprend les comtés de Martin, St. Lucie et Indian River au nord du comté de Palm Beach. La valeur typique des maisons à Métro de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach è $355,793. Cette valeur est corrigée des variations saisonnières et ne comprend que la gamme de prix moyenne des maisons. La valeur des maisons de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach Metro a augmenté. 14.7% au cours de l’année dernière et Zillow s’attend à ce qu’ils augmentent 12,9% dans les douze prochains mois. Nous nous concentrerons principalement sur les marchés immobiliers des comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach.
Tendances du marché immobilier du comté de Miami-Dade
Miami-Dade, avec 2 716 940 habitants en 2019, est le septième comté le plus peuplé des États-Unis. À Miami-Dade, la crise de l’accessibilité au logement s’aggrave. Selon les dernières statistiques publiées par la MIAMI Association of Realtors, le marché est solide. Le pourcentage médian du prix d’inscription initial reçu pour les maisons unifamiliales était de 99 % en juin 2021, soit 4 % de plus que l’année dernière. Le pourcentage médian du prix de vente initial reçu pour les copropriétés existantes était de 96 %, soit une hausse de 4 % par rapport à l’année dernière.
Le manque d’inventaire dans certaines fourchettes de prix affecte les ventes, en particulier pour les maisons unifamiliales. L’augmentation des mises en chantier et l’accroissement du nombre de vendeurs mettant des propriétés en vente en 2021 devraient contribuer à atténuer le manque d’offre. Le nombre de transactions de vente conclues au cours du mois était de 1 542, soit une augmentation de 46 % par rapport à l’année dernière. Le pourcentage des ventes conclues au cours du mois qui étaient des ventes au comptant était de 25,9 %.
Les prix des maisons unifamiliales du comté de Miami-Dade ont augmenté de 28,7 % en glissement annuel en juin 2021, passant de 388 500 $ à 500 000 $. Les prix des maisons unifamiliales à Miami ont augmenté pendant 111 mois consécutifs, soit une série de plus de 9 ans. Les prix des condos existants ont augmenté de 17,6 % d’une année sur l’autre, passant de 262 000 $ à 340 000 $. Les prix des copropriétés ont augmenté ou sont restés stables au cours de 113 des 117 derniers mois. Voici le résumé tabulaire des tendances du marché immobilier de Miami observées jusqu’en juin 2021 (Source : MIAMI Association of Realtors).
| Maisons unifamiliales à Miami | Juin 2021 | Juin 2020 | Variation en pourcentage par rapport à l’année précédente |
| Ventes fermées | 1,542 | 1,089 | 41.6% |
| % payé en espèces | 25.9% | 16.7% | 55.2% |
| Prix de vente moyen | $500,000 | $388,500 | 28.7% |
| Volume en dollars | $1,453,310,328 | $658,518,300 | 120.7% |
| % du prix de liste original Reçu |
99 | 96 | 4% |
| Durée médiane du contrat | 14 | 63 | -77.8% |
| Temps de vente moyen | 63 | 107 | -41.1% |
| Inventaire actif | 2,867 | 4,926 | -41.8% |
| Mois d’approvisionnement en stock | 2.2 | 4.8 | -54.2% |
Tendances du marché immobilier du comté de Broward
Le comté de Broward est un marché immobilier pour les vendeurs. Le manque d’inventaire dans certaines gammes de prix affecte les ventes, en particulier pour les maisons individuelles. L’offre mensuelle de stocks de maisons unifamiliales a diminué de 55,9 % pour atteindre 1,5 mois en juin. Il est en baisse par rapport à juillet 2019, ce qui reflète une forte demande sur le marché immobilier du comté de Broward. Les ventes totales de logements ont enregistré une hausse à deux chiffres (37,3 %) en juin 2021, la demande refoulée et les taux hypothécaires historiquement bas continuant d’alimenter les transactions.
Le pourcentage médian du prix d’inscription initial reçu pour les maisons unifamiliales était de 100 % en juin 2021, soit 4 % de plus que l’année dernière. Selon la MIAMI Association of Realtors (MIAMI) et le système Multiple Listing Service (MLS), le pourcentage médian du prix d’inscription initial reçu pour les condominiums existants était de 97 %, soit une augmentation de 2,6 % par rapport à l’année dernière. Les prix des maisons unifamiliales du comté de Broward ont augmenté de 27,7 % par rapport à l’année précédente, passant de 390 000 $ à 498 203 $. Les prix des condominiums existants ont augmenté de 11,3 % par rapport à l’année précédente, passant de 198 500 $ à 221 000 $.
Voici un résumé des tableaux Comté de Broward marché du logement tendances comme en juin 2021 (Source : MIAMI Association of Realtors).
| Broward Maisons unifamiliales | Juin 2021 | Juin 2020 | Variation en % par rapport à l’année précédente |
| Ventes fermées | 1,803 | 1,313 | 37.3% |
| % payé en espèces | 25.0% | 15.9% | 57.1% |
| Prix de vente moyen | $498,203 | $390,000 | 27.7% |
| Volume en dollars | $1,296,885,279 | $654,081,454 | 98.3% |
| % du prix de liste original Reçu |
100 | 97 | 4% |
| Durée médiane du contrat | 11 | 44 | -75.0% |
| Temps de vente moyen | 57 | 90 | -36.7% |
| Inventaire actif | 2,405 | 4,088 | -41.2% |
| Mois d’approvisionnement de l’inventaire | 1.5 | 3.4 | -55.9% |
Tendances du marché immobilier du comté de Palm-Beach.
Le comté de Palm Beach est situé directement au nord des comtés de Broward et de Miami-Dade. Elle figure au 18e rang de la dernière liste de Bloomberg des endroits les plus riches du pays, sur la base des données du recensement américain concernant le revenu médian des ménages. Selon un rapport de recensement de 2019, le comté comptait 1 496 770 habitants, ce qui en fait le troisième comté le plus peuplé de l’État de Floride et le 25e comté le plus peuplé des États-Unis. Le comté de Palm Beach est également un marché immobilier pour les vendeurs. La demande croissante et les faibles taux hypothécaires alimentent le marché du logement. Le pourcentage médian du prix d’inscription initial reçu pour les maisons unifamiliales était de 100 % en juin 2021, soit 5 % de plus que l’année dernière.
Le pourcentage médian du prix d’inscription initial reçu pour les condominiums existants était de 98 %, soit une augmentation de 4 % par rapport à l’année dernière, selon les dernières statistiques publiées par la MIAMI Association of Realtors. La forte demande, combinée à une offre limitée, continue de favoriser l’appréciation des prix à Palm Beach. Les prix des maisons unifamiliales ont augmenté de 32,98 % en glissement annuel en juin 2021, passant de 376 000 à 500 000 dollars. L’offre mensuelle de maisons unifamiliales a diminué de 51,4 % pour s’établir à 1,8. Les prix des condominiums existants ont augmenté de 15,9 % d’une année sur l’autre, passant de 205 000 $ à 237 500 $. L’offre mensuelle de logements en copropriété a diminué de 63,8 % pour s’établir à 2,1.
Voici le résumé tabulé de la Comté de Palm Beach marché du logement tendances comme en juin 2021 (Source : MIAMI Association of Realtors).
| Palm Beach Maisons unifamiliales | Juin 2021 | Juin 2020 | Variation en % par rapport à l’année précédente |
| Ventes fermées | 2,117 | 1,478 | 43.23% |
| % payé en espèces | 44.1% | 29.5% | 49.6% |
| Prix de vente moyen | $500,000 | $376,000 | 32.98% |
| Volume en dollars | $2,184,572,523 | $995,814,324 | 119.4% |
| % du prix de liste original Reçu |
100 | 95 | 5% |
| Durée médiane du contrat | 11 | 56 | -80.36% |
| Temps de vente moyen | 61 | 102 | -40.20% |
| Inventaire actif | 3,185 | 4,989 | -36.16% |
| Mois d’approvisionnement de l’inventaire | 1.8 | 3.7 | -51.4% |
Prévisions du marché immobilier de Miami 2021-2022 (dernières prévisions)
Quelles sont les prévisions du marché immobilier de Miami pour 2021 & ; 2022 ? Examinons l’évolution des prix enregistrée par Zillow au cours des dernières années. Depuis 2012, le prix médian des maisons dans le comté de Miami-Dade s’est apprécié de près de 118,79 % (indice Zillow Home Value). La valeur typique d’une maison à Miami est de 369 771 $. Cette valeur est corrigée des variations saisonnières et ne comprend que la gamme de prix moyenne des maisons. La valeur des maisons dans le comté de Miami-Dade a augmenté de 12,0 % au cours de l’année écoulée.
Selon les données de NeighborhoodScout, l’immobilier à Miami a augmenté de 123,65% au cours des dix dernières années, ce qui représente un taux d’appréciation annuel moyen de 8,38%, plaçant Miami dans le top 10% national pour l’appréciation de l’immobilier. Au cours des douze derniers mois, les taux d’appréciation de Miami restent parmi les plus élevés des États-Unis, avec 7,02 %. Les taux de revalorisation de Miami pour le dernier trimestre étaient de 2,19%, ce qui équivaut à un taux de revalorisation annuel de 9,07%. Tous ces chiffres confirment les perspectives positives de Zillow pour le marché immobilier de Miami.
Si les taux hypothécaires restent bas, ils continueront à soutenir l’activité d’achat de logements et à faire monter les prix des logements. Pour les vendeurs, c’est le moment idéal pour mettre en vente leur maison à Miami. Les prix des maisons ont tendance à augmenter et sont plus intéressants pour les vendeurs au stade actuel.
- Métro de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach la valeur des maisons a augmenté 14.7% au cours de l’année dernière et Zillow s’attend à ce qu’ils augmentent 12.9% au cours des douze prochains mois.
- Comté de Miami-Dade la valeur des maisons a augmenté 12% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter au cours des douze prochains mois en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande.
- Comté de Palm Beach la valeur des maisons a augmenté 18.1% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter au cours des douze prochains mois en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande.
- Comté de Broward La valeur des logements a augmenté 15.7% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter au cours des douze prochains mois en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande.
- La valeur typique des maisons à Floride (à l’échelle de l’État) est $305,266 (gamme de prix des maisons de milieu de gamme). La valeur des maisons a augmenté 18% au cours de l’année écoulée et continuera d’augmenter au cours des douze prochains mois.
Le graphique ci-dessous, créé par Zillow, montre la croissance des valeurs médianes des maisons depuis 2011 et leurs prévisions jusqu’en juillet 2022.
L’évolution historique des prix des logements pour Miami-Miami Beach-Kendall, FL est présenté ci-dessous pour les trois périodes. L’indice des prix des logements de Miami a augmenté au cours des 26 derniers trimestres consécutifs (données jusqu’au troisième trimestre 2018). La plus forte variation annuelle de la valeur des maisons sur le marché immobilier de Miami a été de 28 % au cours des douze mois se terminant au quatrième trimestre 2005. La pire variation annuelle de la valeur des maisons sur le marché de Miami a été de -29 % au cours des douze mois se terminant au quatrième trimestre 2008.
La plus forte croissance triennale de la valeur des maisons sur le marché immobilier de Miami a été de 83 % au cours des trois années se terminant au troisième trimestre 2006. La pire performance triennale du marché de Miami a été de -44% au cours des trois années se terminant au deuxième trimestre 2010. Pour les mises à jour futures, vous pouvez visiter LittleBigHomes.com.
| Période de temps | Appréciation de l’immobilier dans le Grand Miami |
| 5 dernières années | 59% |
| Les 10 dernières années | 31% |
| Les 20 dernières années | 194% |
Ces chiffres peuvent être positifs ou négatifs, selon le côté de la barrière où vous vous trouvez. Acheteur ou vendeur ? L’économiste Ken Johnson a constaté que les maisons de la région de Tri-County sont surévaluées de 20 %. Cela signifie que les propriétés sont surévaluées au niveau le plus élevé depuis huit ans. Toutefois, cela ne signifie pas que la crise du coronavirus provoquera l’effondrement du marché immobilier du sud de la Floride. Tout d’abord, le marché immobilier de Miami a été surévalué de 60 % lors du krach immobilier de 2008-2009. Vingt pour cent est facilement corrigeable sans anéantir beaucoup de gens financièrement.
Deuxièmement, la région offre des revenus moyens plus élevés qu’il y a douze ans. Un plus grand nombre de personnes peuvent se permettre de payer leur maison même si leurs revenus baissent de dix à trente pour cent, ou peuvent continuer à effectuer les paiements si un adulte de la famille est au chômage. Troisièmement, les taux d’intérêt bas soutiendront le marché du logement. De nombreuses personnes peuvent refinancer leur prêt immobilier, à condition de ne pas contracter de suspension de prêt. En outre, la région métropolitaine de Miami est dans une position plus forte que lors de la dernière crise financière. Premièrement, il n’y a pas de crise des subprimes cette fois-ci. Deuxièmement, le marché immobilier de Miami avait un taux de défaillance record avant l’explosion de la pandémie de coronavirus.
Cela permettra d’éviter une surabondance de maisons à vendre qui déprimera le marché du logement. Un autre facteur contributif est le marché locatif massif de la région de Miami. Plus de deux tiers des résidents de la région sont locataires au lieu d’être propriétaires. En comparaison, environ deux tiers des Américains sont propriétaires de leur maison. Cela crée une demande massive de biens immobiliers locaux. Nous pouvons nous attendre à ce que le marché immobilier du sud de la Floride soit soutenu par les aspirants propriétaires qui ont un emploi pour profiter de la baisse des prix de l’immobilier.
Avec un loyer mensuel moyen de 2 400 dollars à Miami et de 2 000 dollars dans la banlieue de Miami, ceux qui peuvent décrocher une maison pour ce paiement mensuel et en avoir les moyens la prendront. C’est pourquoi les maisons entre 300 000 et 400 000 sont un marché de vendeurs. L’inventaire n’a pas beaucoup augmenté dans cette gamme de prix, qui comprend le prix médian des maisons sur le marché immobilier de Miami. Les constructeurs étaient trop occupés à construire des condos, des immeubles d’appartements et des maisons de luxe à la place.
Les prévisions du marché immobilier fournies dans cet article ne sont qu’une hypothèse éclairée et ne doivent pas être considérées comme des conseils financiers. Les prix de l’immobilier sont profondément cycliques et dépendent en grande partie de facteurs que vous ne pouvez pas contrôler. De nombreuses variables peuvent potentiellement affecter la valeur d’une maison à Miami en 2021 (ou sur tout autre marché), comme des changements importants dans les segments des maisons en difficulté, des nouvelles constructions ou des maisons de luxe. Il existe également une grande variété de facteurs économiques et politiques qui peuvent affecter les marchés immobiliers. La plupart de ces variables sont difficiles à prévoir à l’avance.
Investissement immobilier à Miami : Miami est-elle un bon endroit pour investir ?
Investir avec succès dans l’immobilier – que ce soit à Miami ou ailleurs dans le monde – est une question d’anticipation du marché. Savoir quand entrer sur le marché de l’immobilier peut souvent être un défi. Miami est-elle un bon endroit pour investir dans l’immobilier ? De nombreux investisseurs immobiliers se sont demandés si l’achat d’une propriété à Miami était un bon investissement ? Vous devez vous plonger dans les tendances locales si vous voulez savoir ce que le marché réserve aux investisseurs et aux acheteurs de biens immobiliers en 2021.
Miami est une ville assez facile à marcher dans le comté de Miami-Dade. Miami est considérée par la plupart des gens comme une destination touristique, bien qu’elle fasse périodiquement la une des journaux lorsqu’elle semble pouvoir être frappée par un ouragan. Cependant, Miami est une grande ville prospère avec un marché immobilier solide. Miami compte un peu moins d’un demi-million d’habitants. Cependant, le Marché immobilier de Miami est bien plus grande que cela – elle englobe une grande partie du sud-est de la Floride et plus de cinq millions de personnes. Cela rend le Marché immobilier de Miami le septième plus grand des États-Unis, et est le deuxième plus grand marché immobilier du sud-est des États-Unis. Toutefois, ce n’est pas une raison suffisante pour envisager d’investir sur le marché immobilier de Miami.
Avant que la pandémie de coronavirus ne devienne mondiale, on disait que Miami était surévaluée. D’autre part, il y avait une offre excédentaire de condos, car ils étaient destinés aux snowbirds et aux touristes. Lorsque tous les touristes sont partis, la demande d’hôtels et de destinations touristiques s’est effondrée. Et de nombreux emplois liés au tourisme ont disparu avec lui. L’incertitude économique a également eu un effet dissuasif sur le marché immobilier de Miami. Le marché a repris et est actuellement très chaud. La demande de biens immobiliers en Floride du Sud est évidente dans le temps de contact médian. Les maisons unifamiliales de Miami sont sous contrat en 30 jours, soit 53,8 % plus vite qu’il y a un an (65 jours). Les condos de Miami sont mis sous contrat en 60 jours, soit 29,4 % plus rapidement qu’il y a un an (85 jours).
Les meilleures raisons d’investir dans le marché immobilier de Miami ? |
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Bien que cet article ne constitue pas à lui seul une source complète pour prendre une décision finale d’investissement à Miami, nous avons compilé dix éléments positifs basés sur des preuves pour ceux qui sont désireux d’investir sur le marché immobilier de Miami. Investir dans l’immobilier à Miami vous rapportera de bons rendements à long terme, car les prix des maisons à Miami ont tendance à augmenter année après année. Voyons maintenant l’état du marché immobilier de Miami, qui peut aider les investisseurs désireux d’acheter un bien d’investissement dans cette ville.
IMPACT DE LA PANDÉMIE SUR LE MARCHÉ DU LOGEMENT
En mai 2020, MSA Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach (comtés de Broward, Miami-Dade et Palm Beach) a signalé une baisse de 48,0 % en glissement annuel des ventes de maisons unifamiliales. Les prix de vente médians ont augmenté de 2,1 % pour atteindre 372 500 $. Les ventes depuis le début de l’année ont diminué de 2,9 %. Selon le courtier immobilier national Redfin, la zone métropolitaine de Miami comptait environ 8 mois d’offre de maisons à vendre en juin 2020. Ce chiffre est nettement supérieur à celui de la plupart des autres métropoles américaines. Sur un marché d’acheteurs, les maisons ont tendance à rester plus longtemps sur le marché avant de faire l’objet d’un contrat. Les vendeurs deviennent plus anxieux et baissent souvent leurs prix de vente pour attirer les acheteurs.
L’ensemble du marché immobilier du sud de la Floride – et de Miami en particulier – a connu une baisse des ventes en raison de la pandémie de COVID-19. En juin, un rapport publié par l’association des agents immobiliers de Miami a indiqué que les ventes devraient augmenter au cours des prochains mois en raison de la baisse des taux d’intérêt hypothécaires. Ils voient aussi un afflux de réfugiés venant d’États à forte imposition. Par exemple, des milliers de personnes à hauts revenus quittent New York pour la Floride. Le rapport de l’agent immobilier indique que les ventes globales ont connu une croissance annuelle de 6,1 %.
En juin 2021, l’immobilier à Miami continue de battre des records, car de plus en plus d’acheteurs du nord-est et de la côte ouest, ainsi que des entreprises technologiques et financières, s’y installent. Le nombre total de ventes de maisons dans le comté de Miami-Dade a augmenté de 142,4 % par rapport à l’année précédente, passant de 4 766 à 11 553. Les transactions de maisons unifamiliales à Miami ont augmenté de 66,9 %, passant de 2 688 à 4 486. Les maisons unifamiliales de Miami ont maintenant connu une augmentation des ventes d’une année sur l’autre au cours de huit des neuf derniers trimestres, soit une période de plus de deux ans. Les ventes de condominiums existants à Miami ont augmenté de 240,1 %, passant de 2 078 à 7 067.
Miami est un marché international solide
En 2011, près d’un tiers des résidents étaient nés à l’étranger. Cependant, environ la moitié d’entre eux deviennent des citoyens, ce qui nous permet de dire que Miami est tout simplement considérée comme attractive pour les immigrants. Toutefois, le marché immobilier de Miami se distingue par le nombre d’étrangers qui y achètent des maisons. Les Russes, les Brésiliens, les Argentins, les Turcs, les Chinois et les Britanniques achètent des biens immobiliers ici à un taux beaucoup plus élevé que ce à quoi on pourrait s’attendre. Certains considèrent l’achat de biens immobiliers comme un investissement sûr, tandis que d’autres ont l’intention d’utiliser les condominiums en bord de mer comme propriétés de vacances.
Certains ont acheté des maisons à Miami pour s’échapper au cas où leur pays d’origine deviendrait inabordable, ce qui explique l’importante communauté vénézuélienne d’ex-patriotes à Miami. De nombreux touristes viennent à la plage, et beaucoup de gens veulent aussi y vivre. Les plages de Miami sont d’autant plus attrayantes que le climat subtropical y règne toute l’année. Cela explique en partie pourquoi la population de Miami-Dade augmente d’environ 2 % par an, alors que la population du sud de la Floride est globalement stagnante. Elle est considérée comme la cinquième région à la croissance la plus rapide des États-Unis.
En 2018, 54 % des acheteurs étrangers de Floride se trouvaient dans la région métropolitaine de Miami. En juillet 2019, Miami-Fort Lauderdale-W. Palm Beach a été classé par Realtor.com au premier rang des marchés américains pour le trafic international. Elle se classe au premier rang des destinations américaines pour les acheteurs étrangers. La Floride occupe la première place depuis 10 ans dans le classement des meilleurs marchés américains pour le trafic international. Le marché immobilier de Miami représente une opportunité pour ceux qui souhaitent s’adresser aux touristes.
Le port de Miami est connu comme la capitale mondiale des croisières, puisqu’il est le premier port de passagers de croisière au monde. Les propriétaires peuvent louer aux touristes qui souhaitent rester une semaine à Miami avant de prendre l’avion pour rentrer chez eux ou qui veulent simplement profiter des plages, des activités culturelles et des équipes sportives de Miami. Selon le Wall Street Journal, une propriété de 350 000 dollars peut être louée pour 2 500 dollars par mois. C’est un bon retour sur investissement, et vous pourriez facilement louer une location de vacances lorsque vous ne l’utilisez pas.
Contraintes géographiques
Bon nombre des marchés immobiliers qui s’apprécient le plus rapidement dans le monde attirent des personnes qui viennent chercher un emploi et une qualité de vie, mais ils ne parviennent pas à accroître l’offre de logements pour répondre à la demande. San Francisco est entourée d’eau sur trois côtés, et ils aggravent la situation en limitant la hauteur des bâtiments, de sorte qu’ils ne peuvent pas construire comme NYC. Dans le Colorado et l’Utah, un mélange de parcs fédéraux et de montagnes verticales limite les endroits où les promoteurs peuvent construire des maisons.
Nous avons déjà mentionné que Miami est sur l’eau. Miami a connu une flambée de la construction de gratte-ciel dans le centre-ville, ce qui lui confère la troisième plus haute ligne d’horizon des États-Unis, mais d’autres zones la limitent afin que les grands immeubles ne bloquent pas la vue sur l’eau. Cela n’a toutefois pas empêché le marché immobilier de Miami de devenir le sixième plus dense des États-Unis.
Il existe un facteur intéressant à prendre en compte sur le marché immobilier de la Floride, à savoir la population massive de retraités. De nombreuses personnes âgées s’installent en Floride pour la douceur du climat, et sont assez peu sensibles aux fluctuations des prix de l’immobilier. Les personnes âgées qui vivent déjà ici restent dans leur maison. Il en résulte moins de changements sur le marché immobilier de Miami, ce qui limite l’offre pour les acheteurs potentiels.
Cela explique pourquoi Tampa et Coral restent des marchés surévalués même si les emplois ne sont pas aussi abondants. Les retraités qui quittent périodiquement l’État ont tendance à conserver leur maison en Floride comme résidence secondaire au lieu de la vendre. La côte du Golfe est davantage un lieu de vacances qu’une enclave pour les retraités, de sorte qu’il y a moins de concurrence pour le parc immobilier limité.
Développement économique et croissance de l’emploi à Miami
De nombreuses personnes s’installent à Miami pour le travail. Miami est la plus grande économie urbaine de Floride, et son PIB est le 12e des États-Unis. Le World Cities Study Group a classé Miami comme une ville alpha en fonction du niveau d’activité commerciale, du capital humain et de l’activité culturelle. Le taux de chômage à Miami est d’environ 4% (avant COVID-19) ; il est actuellement conforme à la moyenne nationale mais souvent inférieur. Seul Orlando a un meilleur marché du travail.
Le comté de Miami-Dade est une destination touristique mondiale. Depuis 2011, les visiteurs qui passent la nuit à Miami-Dade ont augmenté de 20 %, et les nuits d’hôtel vendues sont en hausse de 22 %. En 2019, le Grand Miami a accueilli 24,3 millions de visiteurs, soit une augmentation de 4,6 % par rapport à 2018. Les voyages et le tourisme ont alimenté un nombre record de 146 700 emplois en 2019. Si MIA, PortMiami et le tourisme sont les moteurs de l’économie locale, Miami-Dade possède un esprit d’entreprise dynamique parmi les petites entreprises.
La Fondation Kauffman classe régulièrement Miami comme la première ville des États-Unis pour l’activité des start-ups. Pour les habitants du comté qui sont propriétaires, la vie s’est également améliorée de façon spectaculaire au cours des huit dernières années. Un projet prometteur du gouvernement du comté est le Redland Market Village, qui créera un centre-ville dynamique au sud de Dade. Ce projet apportera 2 600 emplois et 351 millions de dollars à la communauté pendant la construction. Une fois achevé, il générera un impact économique annuel de 40 millions de dollars, et plus de 400 nouveaux emplois, en plus des 800 actuellement présents.
Selon un nouveau rapport de l’Institute for Economic Forecasting de l’Université de Floride centrale, l’économie de la Floride devrait se contracter de 6 % en glissement annuel en 2020 – mais se redresser avec une croissance de 7,6 % en 2021. En comparaison, le Conference Board, le groupe d’économistes à but non lucratif qui annonce les récessions américaines, prévoit une contraction de 4,9 % de l’économie américaine en 2020 et une reprise de la croissance de 2 % en 2021.
Les emplois dans le secteur du commerce de détail en Floride devraient également remonter de 10 % en 2021 après une baisse de 6,1 % en 2020. Pour Miami-Dade, la reprise sera menée par l’emploi dans les services professionnels et les services aux entreprises, qui devraient connaître une croissance moyenne de 3,7 % en 2023, suivis par les services d’éducation et de santé à 2,9 %. L’industrie manufacturière devrait diminuer de 2,8 %.
Le marché locatif massif de Miami
Deux tiers des résidents de Miami sont locataires, un taux de location qui rivalise avec celui de la ville de New York. Cela s’explique en partie par le nombre de personnes occupant des emplois saisonniers et temporaires dans l’industrie du tourisme. Elle est en partie due à l’offre limitée de logements par rapport à la demande. Et cela est dû en partie au coût élevé du logement, même à l’intérieur des terres, par rapport aux salaires locaux. Cela conduit de nombreux investisseurs sur le marché immobilier de Miami à acheter des maisons unifamiliales pour les diviser en plusieurs unités, chacune étant louée individuellement.
Étant la plus grande ville de Floride, elle finira par avoir plusieurs grandes universités pour cette seule raison. Cependant, l’attrait international de Miami et sa situation unique en ont fait un centre d’éducation et de recherche, ce qui a entraîné la création d’institutions telles que la Florida International University. Il y a près de quarante collèges et universités dans un rayon de quarante miles de Miami, accueillant plus de 350 000 étudiants. Ironiquement, l’université de Miami n’en fait pas partie – elle se trouve dans l’Ohio. L’Université de Miami, quant à elle, est située à Miami et accueille plus de 17 000 étudiants.
Dernières tendances sur le marché locatif de Miami
Environ 33 % des ménages de Miami sont occupés par des locataires. En date du 19 août 2021, le loyer moyen pour un appartement de 1 chambre à coucher à Miami, FL est de 1 970 $. Il s’agit d’un Augmentation de 13%. par rapport à l’année précédente. Au cours du mois dernier, le loyer médian d’un studio à Miami a augmenté de 4 % pour atteindre 1 609 $. Le loyer médian d’un appartement d’une chambre à coucher a augmenté de 9 % pour atteindre 1 970 $, et le loyer médian d’un appartement de deux chambres à coucher a augmenté de 12 % pour atteindre 2 748 $.
- Le loyer moyen pour un appartement de 2 chambres à coucher à Miami, FL est actuellement de 2 748 $. Cela représente une augmentation de 17 % par rapport à l’année précédente.
- Le loyer moyen pour un appartement de 3 chambres à Miami, FL est actuellement de $3,404. Il s’agit d’une augmentation de 15 % par rapport à l’année précédente.
- Le loyer moyen pour un appartement de 4 chambres à Miami, FL, est actuellement de 7 000 $. Cela représente une augmentation de 100 % par rapport à l’année précédente.
Le rapport de Zumper sur la région métropolitaine de Miami a analysé les listes actives en date de juillet 2021 dans 30 villes métropolitaines pour montrer les villes les plus et les moins chères et celles dont les loyers augmentent le plus rapidement. Le loyer médian d’une chambre à coucher en Floride était de 1 330 $ le mois dernier. Key West était la ville la plus chère avec des chambres dont le prix était de 2 210 $, tandis que Homestead est classée comme la ville la moins chère avec un loyer de 900 $. Voici les principales villes de la zone métropolitaine où les loyers sont en hausse. Vous pouvez envisager d’investir dans ces endroits car ils connaissent une forte croissance et une forte demande de biens locatifs. Vous pouvez également utiliser l’historique de la croissance annuelle de leur loyer pour vous aider à prévoir les augmentations ou les diminutions futures.
Villes où la croissance des loyers est la plus rapide dans la région métropolitaine de Miami (Y/Y%)
- Deerfield Beach a connu la croissance la plus rapide des loyers, avec une augmentation de 15,1 % par rapport à la même période l’année dernière.
- Doral & ; Delray Beach ont vu leurs loyers augmenter de 15%, ce qui les place à égalité pour la deuxième croissance la plus rapide.
- Aventura est en troisième position avec une augmentation des loyers de 14,1%.
Villes où la croissance des loyers est la plus rapide dans la région métropolitaine de Miami (M/M%)
- Sunny Isles Beach et Miami ont enregistré les taux de croissance des loyers mensuels les plus élevés, tous deux en hausse de 5,3 %.
- Le loyer de Key West a augmenté de 5,2 % le mois dernier, ce qui le place en deuxième position.
- Coconut Creek & ; Deerfield Beach sont ex aequo en troisième position avec des loyers en hausse de 5,1 % chacun.
Un fort retour sur investissement pour les hôtes
Investir sur le marché immobilier de Miami peut rapporter gros. La forte demande de biens immobiliers dans le sud-est de la Floride par rapport à la demande limite la capacité des gens à acheter, ce qui crée un vaste réservoir de locataires. Miami est la deuxième ville du pays où les locataires paient le plus cher, c’est-à-dire qu’ils consacrent plus de la moitié de leurs revenus au loyer. Les loyers ne sont pas aussi élevés qu’ailleurs dans le pays, mais compte tenu de la faible valeur des propriétés par rapport à des marchés comme la Silicon Valley ou le marché immobilier de New York, le retour sur investissement est bon. Par exemple, le prix médian d’une maison est d’environ 350 000 dollars, tandis que le loyer médian est de 1 900 dollars par mois.
Un loyer de 1900 dollars par mois serait considéré comme une charge pour une famille gagnant 70 000 dollars par an, alors que les revenus médians dans la région sont de 50 000 dollars. Qu’il s’agisse de louer à des étudiants, à des travailleurs à faibles revenus ou à des personnes vivant dans la neige, les investisseurs potentiels sur le marché immobilier de Miami seront heureux de savoir que ce marché est favorable aux propriétaires. La Floride n’a pas de lois sur le contrôle des loyers. Les dépôts de garantie ne sont pas limités et l’expulsion peut être déclenchée si le loyer a trois jours de retard. Les dommages matériels nécessitent un avis d’abandon conditionnel de sept jours, tandis que les violations répétées du bail permettent un avis inconditionnel de sept jours.
Où acheter un bien d’investissement à Miami ?
Dans tout investissement immobilier, le cash flow est de l’or. Le marché immobilier de Miami offre plusieurs opportunités aux investisseurs immobiliers, ce qui vous permet de choisir les marchés locatifs que vous souhaitez cibler et dont vous voulez profiter. Bon flux de trésorerie provenant de Immeubles de placement à Miami signifie que l’investissement est, bien entendu, rentable. Un mauvais flux de trésorerie, en revanche, signifie que vous n’aurez pas d’argent disponible pour rembourser votre dette.
Par conséquent, trouver le meilleur investissement immobilier à Miami dans un quartier en pleine expansion sera la clé de votre succès. Comme pour tout achat immobilier, agissez avec sagesse. Évaluez les spécificités du marché immobilier de Miami au moment où vous avez l’intention d’acheter. Lorsque vous recherchez les meilleurs investissements immobiliers à Miami, vous devez vous concentrer sur les quartiers où la densité de population et la croissance de l’emploi sont relativement élevées. Ces deux éléments se traduisent par une forte demande de logements.
Il y a 47 quartiers à Miami. Les quartiers populaires de Miami comprennent Brickell, Kendall, Aventura, Downtown Miami, Little Haiti, Mid Beach, Edgewater, Downtown, Coconut Grove, Brickell, Wynwood, Miami Springs, South Point, Miami Shores, Hialeah, El Portal, Santa Clara et South Beach. Selon Realtor.com, Southwest Coconut Grove a un prix médian de 1,5 million de dollars, ce qui en fait le quartier le plus cher. Model City est le quartier le plus abordable, avec un prix médian de 280 000 $. Le loyer médian est d’environ 1 950 $.
Voici quelques-uns des meilleurs quartiers de la région de Miami Beach où vous pouvez acheter des biens d’investissement.
Brickell est l’un des quartiers les plus chauds et les plus abordables de Miami. C’est sur le canal sud de Miami, donc c’est un front de mer. Pourtant, la maison moyenne ici se vend à environ quatre cent mille dollars. C’est une aubaine relative par rapport à des quartiers incroyablement chers comme Coconut Grove, situé à quelques kilomètres au sud. Brickell est situé au sud du centre-ville de Miami, ce qui le met à portée de l’énorme marché du travail. Il s’agit d’une zone densément bâtie, vous payez donc environ 480 $ par pied carré. Ce chiffre est un peu plus élevé que la moyenne de Miami. D’autre part, le loyer médian est de 2600 $ par mois, ce qui est un peu plus élevé que la moyenne de 2450 $ pour la région de Miami-Dade. Brickell Key est également à environ 2 600 $ par mois.
Liberty City se trouve à quelques pâtés de maisons de la baie de Biscayne. L’autoroute 195 forme sa limite sud, tandis que l’autoroute 95 constitue sa limite est. La proximité des grands axes routiers explique en partie pourquoi la maison moyenne coûte un quart de million de dollars. L’immobilier relativement bon marché du sud de la Floride explique pourquoi ce marché est très actif malgré le gel causé par le coronavirus. Les prix des maisons y ont augmenté de près de 10 % par rapport à l’année précédente et devraient rester inchangés jusqu’en 2021.
Overtown est un autre quartier voisin qui n’est pas tout à fait au bord de l’eau. Elle est traversée par les autoroutes 395 et I-95. Ce quartier est populaire auprès des professionnels de la santé car il est dominé par le campus médical du Miami-Dade College et plusieurs hôpitaux. La maison moyenne ici coûte environ un quart de million de dollars. Avant la crise du coronavirus, la valeur des propriétés s’était appréciée d’un bon 5 % année après année. Les valeurs projetées des maisons sont inchangées pour 2021. Les résidents sont attirés par les propriétés abordables, bien que les propriétaires puissent apprécier les nombreuses personnes qui viennent s’installer ici en raison du loyer de 1 650 $ par mois.
Voici les dix quartiers de Miami présentant les taux d’appréciation immobilière les plus élevés depuis 2000, répertoriés par Neigborhoodscout.com.
- Miami Dade College / Biscayne Blvd
- NW 2nd Ave / NW 24th St
- Centre-ville
- E Flagler St / NE 2nd Ave
- SE 2nd Ave / SE 1st St
- NW 7th Ave / NW 17th St
- N Miami Ave / NE 14th St
- S Miami Ave / SW 1st St
- N Miami Ave / NW 36th St
- NE 8th Ave / NE 151st St
Tampa est un autre grand marché d’investissement immobilier en Floride centrale. La croissance est constante, les prix sont encore bas et les propriétés ont de bonnes chances de s’apprécier dans les années à venir. Avec une population de plus de 4 millions de personnes, la région de Greater Tampa Bay comprend les zones métropolitaines de Tampa et Sarasota. Il s’agit non seulement d’une région métropolitaine attrayante, mais aussi de l’une des destinations touristiques les plus visitées. C’est l’un des marchés immobiliers les plus chauds du pays pour les logements locatifs.
Il existe une énorme demande refoulée pour les maisons unifamiliales d’entrée de gamme. Au cours des dix dernières années, le taux annuel d’appréciation de l’immobilier a été de 5,44 %, ce qui place Tampa dans les 10 % supérieurs au niveau national pour l’appréciation de l’immobilier. Il y a moins de deux mois d’inventaire disponible dans l’ensemble de la région métropolitaine de Tampa, soit une baisse de près de 21,4 % par rapport à l’année dernière. C’est l’un des principaux moteurs de la hausse des prix des logements.
L’achat ou la vente de biens immobiliers est, pour la plupart des investisseurs, l’une des décisions les plus importantes qu’ils auront à prendre. Le choix d’un conseiller ou d’un professionnel de l’immobilier reste un élément essentiel de ce processus. Ils connaissent bien les facteurs critiques qui affectent votre zone de marché spécifique, tels que les conditions changeantes du marché, les prévisions du marché, les attitudes des consommateurs, les meilleurs emplacements, le calendrier et les taux d’intérêt.